一、什么是回遷房，與商品房、安置房的區(qū)別有哪些?
拆遷安置過(guò)程中，如果采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑疬w戶(hù)用補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何區(qū)別，都是花錢(qián)買(mǎi)房，購(gòu)房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的方式補(bǔ)償就需要區(qū)分商品房、拆遷安置房與回遷房三者的不同了。
(一)商品房和回遷房買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。在房?jī)r(jià)款方面，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。
(二)拆遷安置房，是指在市人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶(hù)口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷(xiāo)售的住宅房屋。拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。
(三)如果拆遷的是商品房，回拆房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回拆房的性質(zhì)一般不是商品房。所以，購(gòu)買(mǎi)回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買(mǎi)賣(mài);集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒(méi)有交土地出讓金，正式辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。
二、回遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?
回遷房是開(kāi)發(fā)商在征收土地時(shí)，配給回遷戶(hù)的房子，基本上每個(gè)樓盤(pán)都有回遷房。開(kāi)發(fā)商會(huì)與回遷戶(hù)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同中一般會(huì)有關(guān)于委托開(kāi)發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款。
只有購(gòu)房合同的回遷房是不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的，只有辦理了房產(chǎn)證的回遷房才能上市交易，像商品房那樣正常買(mǎi)賣(mài)。
三、未獲得房產(chǎn)證的回遷房的買(mǎi)賣(mài)有效嗎?
在沒(méi)有獲得房產(chǎn)證的情況下，購(gòu)買(mǎi)回遷房會(huì)有諸多風(fēng)險(xiǎn)。
(1)回遷房辦理房產(chǎn)證時(shí)，一般是根據(jù)業(yè)主在簽訂回遷房協(xié)議時(shí)所簽訂的名字確定房產(chǎn)所有人。因此，如果在未獲得房產(chǎn)證的情況下購(gòu)買(mǎi)回遷房，則辦理房產(chǎn)證時(shí)可能房產(chǎn)證上的名字并非購(gòu)買(mǎi)人。
(2)在沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，是屬于私下交易，是不合法的行為，，即使在公證處辦理公證，也不受法律保護(hù)，原回遷戶(hù)也可以收回自己的房產(chǎn)。
所以，未取得房產(chǎn)證的回遷房的交易行為是無(wú)效的，不受法律保護(hù)的，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)未獲得房產(chǎn)證的回遷房是賠了夫人又折了兵，而且還是維權(quán)艱難的行為。
四、簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意哪些問(wèn)題?
第一、一房多賣(mài)。
回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要注意。
第二、盡量要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字。
因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣(mài)方出賣(mài)行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話(huà)的方式和技巧，以免不快。
第三、必須約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房的時(shí)間。
簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時(shí)間。
第四、買(mǎi)方要留尾款。
沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款(最好是大額尾款)，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。
五、如何購(gòu)買(mǎi)回遷房?
購(gòu)買(mǎi)回遷房與購(gòu)買(mǎi)商品房的手續(xù)是一樣的
1、憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款。
2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。
3、憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。
4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。
5、憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)。
