著回遷安置房竣工驗收，一批回遷房逐漸上市交易，一系列問題隨之產生：一方面回遷房有著新建商品房無可比擬的地理優勢和價格優勢，另一方面因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權證書，使得買受人在購買該類房產的過程中存在一定的風險。筆者發現目前濟南市各個中介機構和網絡上提供的房屋買賣合同范本，無法解決買賣雙方應當規避的風險，故參照一般房屋買賣合同，結合回遷房的特點，撰寫此文，供律師同行、房產經紀人、買賣雙方探討。
本文所指的回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是本文討論的范圍。
一、未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規范。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。
二、房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效
自從二手房市場出現至今，本來應由賣家來支付的營業稅、個人所得稅，卻通過約定轉嫁到了買家頭上，而熟悉二手房市場的人都知道，這是二手房交易市場的“潛規則”。對于房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定并不違反相關法律、法規的強制性規定。雖然我國稅收管理方面的法律、法規對于各種稅收的征收均明確規定了稅種、稅率、稅額及納稅義務人，但是并未禁止納稅義務人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。
值得注意的是，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。
三、特別需要注意的問題
上述幾點，一般的房屋買賣合同中也會涉及，但對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。
1、嚴防“一房數賣”
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。
當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在著有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。
因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。
2、一定要約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。
簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
3、買方要留尾款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
4、要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字
因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
四、“改合同”法律性質和法律后果
以上三大點，不管在簽訂回遷房買賣合同還是未取得房屋權屬證書的正規商品房買賣合同時，都是可以通用的，但在未取得房屋權屬證書的正規商品房買賣合同時，往往會涉及“改合同”的問題，那么“改合同”法律性質和法律后果是什么?
在法律上，“改合同”實際上是先解除上家與開發商的合同，再由開發商直接與下家簽訂新的商品房買賣合同以進行轉讓的行為。在商品房預售時，投資客(上家)想炒房，開發商也想匯集部分建設資金，雙方利益一致、一拍即合，有的投資者在最初購房時就跟開發商說好，讓他們在改合同時提供方便。而從簽合同到交房還有較長的一段時間，投資者簽合同后等到房價漲得差不多了，就抓緊在交房前把房子賣出去，不然等到辦證后再賣，5年之內要交5.5%的營業稅，減少了炒房的利潤;5年之后賣的話要長期占用資金，有違炒房初衷。為了盡快脫手，他們的出價一般比同期開發商的出價略低。
“改合同”實質上系利用房產轉讓合同這一合法形式，以掩蓋逃稅的非法目的，損害國家稅收利益，顯然違反合同法第五十二條的規定，應當歸于無效。
然而前文所述，未取得房產證回遷房(商品房)買賣合同是有效的，“改合同”確實不允許的，二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房產證回遷房(商品房)買賣合同可以等到上家取得房產證，并繳納有關稅費后，再轉讓給下家，該合同當然是有效的。也就是說，“改合同”條款是無效的，但不影響合同其它條款的效力。
如購房者執意購買未取得房產證回遷房(商品房)，因相關操作較為復雜，建議盡可能尋求專業法律人士幫助，以最大程度地降低法律風險，保障自己的合法權益。
