上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

拆遷戶有權(quán)優(yōu)先取得補償安置房
――《商品房買賣合同解釋》第七條適用要點
宜昌律師寇志中
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”
相關(guān)法條連接：
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：
具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
寇志中律師解讀：
一、‘拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人’情況下兩份合同，那份合同有效？
在拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的情況下，出現(xiàn)了相互沖突的兩個法律關(guān)系：一個是拆遷人與被拆遷人（拆遷戶）之間的補償安置協(xié)議權(quán)利義務(wù)關(guān)系；另一個拆遷人與第三人之間的買賣合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在前一法律關(guān)系中，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償安置達成一致，以安置房屋與被拆遷房屋相互交換，在性質(zhì)上是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的互易合同，是買賣合同的一種特殊類型，只要不違背法律的規(guī)定，拆遷補償安置協(xié)議自雙方當(dāng)事人意思表示一致即成立并生效。而在后一種法律關(guān)系中，由于前面的‘拆遷補償安置協(xié)議’并不能引起物權(quán)的變動，被拆遷人取得的只是一種期待權(quán)，在房屋所有權(quán)登記手續(xù)尚未辦理之前，出賣人仍然是房屋的所有權(quán)人，有權(quán)自由處分自己的房屋，依據(jù)合同法理論，買賣合同只要其標(biāo)的物非自始客觀不能、無從確定，或者沒有《合同法》規(guī)定的無效情形，該買賣合同就是有效的。因此，兩份合同都是有效合同。
二、兩份有效合同沖突時怎么處理？
按常規(guī)做法，當(dāng)該補償安置房屋已另行出賣給第三人并過戶登記，一般不會判決第三人遷出。而相應(yīng)要求拆遷人與被拆遷人重新商定安置方式。
但按《司法解釋》，在拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的前提下，有兩種處理方式：
一種處理方式是：被拆遷人可以堅持要求按原合同主張優(yōu)先權(quán)，取得補償安置房屋，則先入住的第三人必須搬出，第三人與拆遷人（出賣人）的則依買賣合同違約處理，或由拆遷人另行作出安排。因此可能導(dǎo)致訴訟。
另一種方式是：第三人未能遷出，被拆遷人又不滿意拆遷人的另行安排，則可以行使解除權(quán)，按《司法解釋》第八條，要求與拆遷人解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求拆遷人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
這在民法理論上，在此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權(quán)是一種特殊債權(quán)，賦予物權(quán)的優(yōu)先效力，稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)，也就是債權(quán)的物權(quán)化，這種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，具有對抗第三人的效力。
三、本條解釋的適用于哪些情形？
本《解釋》在對被拆遷人所享有的特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)時，也不是針對所有的拆遷補償安置協(xié)議，而是明確限定在約定采取房屋所有權(quán)掉換形式，并且對補償安置房屋的位置、用途作出具體明確約定的拆遷安置補償協(xié)議，被拆遷人享有的債權(quán)才為特種債權(quán)并享有物權(quán)優(yōu)先的效力。
但實踐中仍因當(dāng)事人違反拆遷補償安置協(xié)議而出現(xiàn)糾紛。主要有兩大類糾紛：
一類是因貨幣補償引起的。但因為貨幣補償方式具有一次性了斷的特點，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)較為明確，此類糾紛完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定處理。
另一類是由產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行補償安置引起的糾紛。這類糾紛主要表現(xiàn)為補償安置的房屋面積、地點、質(zhì)量等不符合協(xié)議的約定或超過渡期限、逾期安置等等，但最為嚴(yán)重的還是拆遷人將補償安置房屋另行出售給他人，造成協(xié)議無法履行。
拆遷人與被拆遷人約定的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)調(diào)換有兩種方式：
一種方式：雙方只對拆遷補償安置房屋的面積、質(zhì)量、朝向等作出約定，而并沒有將拆遷補償安置房屋特定化。在這種情況下，只要拆遷人將條件符合的補償安置房屋交付給被拆遷人，即不為違約。