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綠化隔離帶農(nóng)民拆遷安置房買賣案例
作者：黃爭榮律師時(shí)間：2010-1-8
2004年李女士取得綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)拆遷安置房購買權(quán)，與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，購買了位于朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)的一套回遷房。當(dāng)天李女士與王先生簽訂購房協(xié)議，協(xié)議約定王先生以李女士的名義購買回遷房，面積為72平方米，支付房款20萬元，王先生向李女士支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬元，回遷房的所有權(quán)和使用權(quán)歸王先生所有。
王先生交付全部款項(xiàng)后，李女士將其與開發(fā)商簽的房屋買賣合同原件交給王先生，并將房屋交付給王先生，王先生在回遷房處居住至今。
2008年開發(fā)商通知王先生回遷房可以辦理房產(chǎn)證，需要李女士到場協(xié)助辦理。王先生多次要求李女士協(xié)助辦理房產(chǎn)證及過戶手續(xù)，但李女士予以拒絕。李女士明確表示要求王先生再支付10萬元的補(bǔ)償款方能協(xié)助辦理房產(chǎn)證。
2009年王先生以李女士為被告上向法院提起訴訟，請(qǐng)求判決李女士協(xié)助辦理房產(chǎn)證。
李女士辯稱，房屋買賣合同無效。李女士主張房屋是農(nóng)民回遷房，屬于小產(chǎn)權(quán)房，不能上市流通；且房屋還沒有辦理房產(chǎn)證，按照法律規(guī)定不能買賣，提起反訴要求確認(rèn)雙方簽訂的購房協(xié)議無效，要求王先生返還房屋。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，購房協(xié)議是王先生和李女士自愿簽訂，是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。訴爭房屋是綠化隔離帶回遷房，雖然按照經(jīng)濟(jì)適用房管理，但不屬于經(jīng)濟(jì)適用房。回遷房可以辦理房產(chǎn)證，允許上市出售，只是在出售前買主需繳納房屋總價(jià)3%的土地出讓金。李女士向王先生出售回遷房的行為合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照購房協(xié)議的約定履行義務(wù)。
法院判決李女士協(xié)助辦理房產(chǎn)證及過戶手續(xù)，駁回李女士的反訴。
李女士不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。
北京房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)：京政辦發(fā)[2001]97號(hào)《北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法》第二十五條“購買新建樓房的住戶，可以依有關(guān)規(guī)定將所購房屋上市出售”。
京國土房管權(quán)字（2001）1073號(hào)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于辦理綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)房屋權(quán)屬登記的通知》第三條“按劃撥方式供地的農(nóng)民自住房可核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋所有權(quán)證。在上市出售時(shí)，由買房人按照銷售額繳納3%的土地出讓金后所購房屋核發(fā)商品房房屋所有權(quán)證”。
根據(jù)以上規(guī)定綠化隔離地區(qū)農(nóng)民拆遷安置房雖然按照經(jīng)濟(jì)適用房管理，但是買房人按照規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后即可以取得商品房房屋所有權(quán)證，可以上市交易，不受經(jīng)濟(jì)適用房購買五年后方可上市的限制。