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非被拆遷人購買回遷房合同被撤銷案
案情簡介：
甲公司取得了A地塊的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)。在對A地塊的拆遷過程中，與被拆遷人劉某達(dá)成協(xié)議，甲公司承諾將作為回遷安置樓的1單元305號房用于劉某回遷，雙方在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上簽字并結(jié)清了差價款。回遷安置樓完工后甲公司一直沒有交房。其后劉某發(fā)現(xiàn)本應(yīng)屬于自己的305號房有人正在搬家準(zhǔn)備入住。劉某馬上找甲公司詢問，甲公司工作人員提供的信息表明，甲公司已經(jīng)同田某簽訂了該房屋的商品房買賣合同，田某支付了價款，房屋已經(jīng)交付，但尚未辦理房產(chǎn)證。劉某立刻提起了訴訟，要求取得該305號房的所有權(quán)。
法院判決：
劉某作為被拆遷人，對于在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上明確約定的該305號房，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先取得。判令該房屋歸被拆遷人劉某所有。
律師點評：
a、案件法律關(guān)系
（1）劉某與甲公司之間的房屋拆遷補(bǔ)償安置合同關(guān)系。
（2）甲公司與田某之間的房屋買賣合同關(guān)系。
b、案件適用法律
（1）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
（2）《物權(quán)法》第一百零六條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
c、案件法律分析：
根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。本案中，劉某在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中選擇了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，協(xié)議合法有效。
根據(jù)上述最高院司法解釋規(guī)定，劉某與甲公司簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對于回遷的房屋作了具體明確的約定，在甲公司又將該房屋轉(zhuǎn)賣給田某的情況下，劉某對于該205號房具有優(yōu)先權(quán)。
本案中田某在購買該205號房時雖然并不知情，主觀上為善意，而且已經(jīng)交付購房款，但由于沒有辦理房產(chǎn)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記，因此不符合《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的相關(guān)規(guī)定——“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”，因此田某基于房屋買賣合同而擁有的債權(quán)請求權(quán)（請求甲公司轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)）不能對抗劉某基于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而擁有的優(yōu)先權(quán)。田某只能向甲公司請求返還房屋價款并賠償自己因此而遭受的損失。
風(fēng)險提示：
本案中田某在購買房屋時沒有查明其所購買的該套房屋為回遷安置房并已經(jīng)被回遷人購買的事實，最后法院判決這套房屋給了別人。在此中潤律師提醒各位購房人，在買房時一定要對所要購買的房屋進(jìn)行必要的調(diào)查，確定沒有風(fēng)險再出手，以免遭受損失。