在城市化進(jìn)程中，城中村問題不能回避。歷史遺留下來的“城中村”，成為城市角落中的一塊“雞肋”。其改造的難點(diǎn)在于村民、政府、開發(fā)商之間的利益平衡。村民的希求是在改造中對他們的損失給予補(bǔ)償;開發(fā)商希望在投資改造中至少獲得平均收益;而政府要保證市場、社會(huì)的穩(wěn)定。“城中村”的最終改造方案，將是這三方利益平衡的合約安排。
北京城中村改造 多方利益制衡鎖鏈求解
80個(gè)。這是日前北京市副市長吉林透露的北京市今年擬整治的“城中村”數(shù)目。
早在2002年，就有專家測算，北京“城中村”拆遷安置費(fèi)用和市政設(shè)施加起來，大概需要400多億元資金。而去年北京市發(fā)改委用于“城中村”改造的專項(xiàng)資金為15億元。
一直以來，如何吸引社會(huì)資金以及開發(fā)商參與“城中村”改造成為人們關(guān)心的焦點(diǎn)。然而，記者在追蹤采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分“城中村”改造已經(jīng)有開發(fā)商介入，但這并沒有使問題變得明朗起來。
多方利益的相互制衡，構(gòu)成了“城中村”改造的巨大屏障。
開發(fā)商的利益點(diǎn)在哪里?
政府無疑希望開發(fā)商介入，從朝陽區(qū)建委多次給和平村與開發(fā)商牽線搭橋的舉動(dòng)就可見一斑。
然而，“城中村”拆遷難度大、開發(fā)成本高的現(xiàn)實(shí)卻令開發(fā)商望而卻步。80%的“城中村”面積較小，也難以提起開發(fā)商的興趣。
在已有開發(fā)商進(jìn)入的“城中村”項(xiàng)目，事情也并非表面上的拿地和開發(fā)那么簡單。
今年1月，朝陽區(qū)牛王廟村村委會(huì)主任溫忠立告訴記者，有開發(fā)商在牛王廟村征了93.6畝地，征地報(bào)告已經(jīng)被批復(fù)，項(xiàng)目開發(fā)預(yù)計(jì)在五六月份啟動(dòng)。
但據(jù)他透露，時(shí)至現(xiàn)在開發(fā)商還在打著“小九九”，“他們主要是看回報(bào)期，只有回報(bào)期短，項(xiàng)目才會(huì)啟動(dòng)。”言下之意是，一旦開發(fā)商經(jīng)過調(diào)研，認(rèn)為回報(bào)期過長，項(xiàng)目擱置的可能性將很大。
事實(shí)上，開發(fā)商在牛王廟村征地已經(jīng)不是首次。1993年，京潤水上花園的開發(fā)商就曾在此展開拿地攻勢。相隔13年，此項(xiàng)目仍未啟動(dòng)。
“其中涉及的問題很復(fù)雜。有開發(fā)商資金不到位的原因;也有政府有關(guān)部門要求先綠化后開發(fā)，開發(fā)商不情愿;而牽涉到的農(nóng)轉(zhuǎn)非的問題，也不是開發(fā)商能夠解決的。”溫忠立說。
他認(rèn)為：“這屬歷史遺留問題，政府部門也解決不了。”
北京市政府2005年宣布用3年時(shí)間整治北京奧運(yùn)場館周邊及四環(huán)路以內(nèi)的171個(gè)“城中村”。目前，整治項(xiàng)目主要由市區(qū)公共財(cái)政買單。
其實(shí)早有專家建言北京市政府采取措施調(diào)動(dòng)社會(huì)力量改造“城中村”。北京市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長陳孟平就曾建議，政府有關(guān)部門應(yīng)通過酌情減免稅費(fèi)，或給予拆遷補(bǔ)貼等手段降低開發(fā)成本，吸引開發(fā)商。
首都社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所副所長辛向陽也表示：“政府先投入對‘城中村’進(jìn)行綠化和市政設(shè)施的改造，環(huán)境美化后附近的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)因此而升值，政府可以向受益的房地產(chǎn)開發(fā)商征收升值部分的一定比例費(fèi)用，作為下一個(gè)‘城中村’改造的部分資金。”
只是，政府部門和開發(fā)商都有自己的考慮，要端平這碗水，并非易事。
拆遷安置房在哪里?
拆遷看似是“城中村”改造最大的頑疾，其實(shí)不然。
北京部分“城中村”改造用于被拆遷居民的回遷，這部分工程往往進(jìn)展較為順利。顯然，類似工程既使市容改觀，又改善了居民的生活環(huán)境，是一個(gè)“雙贏”的結(jié)果。
而在一些“城中村”，比如和平村，由于拆遷補(bǔ)償款不高，加上沒有房屋安置，拆遷工程已歷經(jīng)一年有余，卻只進(jìn)行了一半。
“如果現(xiàn)在有價(jià)格比較低的現(xiàn)房供居民選購，和平村拆遷不會(huì)是現(xiàn)在的局面。”主管和平村拆遷的朝陽區(qū)雙井街道辦事處副主任陳瑛感慨道。
而一年有余的拆遷經(jīng)歷顯然使陳瑛想得更多。“現(xiàn)在北京有部分項(xiàng)目尾房很便宜，如果政府有關(guān)部門能出面引導(dǎo)或者盤活，居民能夠購買這些房子，那么住房安置問題將在很大程度上得到解決。”
事實(shí)上，在記者與開發(fā)商以及中介機(jī)構(gòu)的接觸中發(fā)現(xiàn)，他們并不排斥這樣的設(shè)想。但目前雙方溝通的渠道卻不順暢。而應(yīng)在其中起到橋梁作用的政府有關(guān)部門，尚沒有把工作細(xì)化到這一步。
在和平村改造中，公認(rèn)的一點(diǎn)是，開發(fā)商是最大的受益者。從長遠(yuǎn)來說，朝陽區(qū)政府改善了地區(qū)環(huán)境，也是受益方。而有可能做出一定犧牲的，卻是拆遷戶。
這顯然不是“城中村”改造的初衷。
外來務(wù)工人員住哪里?
在北京北四環(huán)中路和安翔路之間一個(gè)占地面積21.3畝的“城中村”，據(jù)調(diào)查本地居民有200多人，外地居民則多達(dá)2000多人。雖然目前記者無法確知北京市“城中村”外來人口的數(shù)量，但可以肯定的是，大部分外來務(wù)工人員都棲身于此。
而隨著“城中村”的改造，他們的生存空間則被擠壓到一個(gè)更為狹窄的地帶。據(jù)了解，和平村拆遷對于外來居民一律采用解除合同的方式，沒有任何貨幣補(bǔ)償。
而對于這些外來居民而言，此“城中村”消失了，他們將會(huì)轉(zhuǎn)換陣地到彼“城中村”。但如果所有的“城中村”都被改造了，那他們又能住到哪里?記者曾經(jīng)就這個(gè)問題不止一次地問過他們，而他們的眼里，除了茫然，還是茫然。
辛向陽和陳孟平不約而同地表示政府有關(guān)部門應(yīng)該為大量的北京外來人口修建社會(huì)保障用房。
“這些流動(dòng)人口為北京提供了很多服務(wù)，活躍了北京的市場，實(shí)際上對這些外來人口進(jìn)行服務(wù)和管理，也就是為北京市民提供服務(wù)。”辛向陽建議，“‘城中村’改造要體現(xiàn)對外來人口的人文關(guān)懷，提供有效服務(wù)和規(guī)范管理。”他認(rèn)為，外來人口的安置問題解決好了，治安、衛(wèi)生等“城中村”存在的問題也將迎刃而解。
陳孟平則表示：“‘城中村’消失后，這些外來人口居住成本會(huì)提高，政府有關(guān)部門應(yīng)該像為市民修建經(jīng)濟(jì)適用房一樣，也為他們搭建交通便利、具備基本生活設(shè)施的廉租房。”
