眼下有不少上海人都在投資房地產(chǎn)，認(rèn)為只要買到房子就能賺錢。這話放在3年前說，也許是對的。但是現(xiàn)在的投資機(jī)會已經(jīng)較幾年前大不相同了。若還想投資房產(chǎn)的話，那我們就要對此有足夠的了解和準(zhǔn)備，做一個精明的投資者。 投資房地產(chǎn)一般有以下幾種方法，一種是買來房子
眼下有不少上海人都在投資房地產(chǎn)，認(rèn)為只要買到房子就能賺錢。這話放在3年前說，也許是對的。但是現(xiàn)在的投資機(jī)會已經(jīng)較幾年前大不相同了。若還想投資房產(chǎn)的話，那我們就要對此有足夠的了解和準(zhǔn)備，做一個精明的投資者。
投資房地產(chǎn)一般有以下幾種方法，一種是買來房子對外出租，以租金收益作為投資回報;第二種是買下房子待日后房價漲到一定的時候，擇機(jī)拋售，以買進(jìn)和賣出的差價獲取盈利。但是這看似簡單的投資過程其中還是有很多講究的，下面我們一一講來。
避免投資誤區(qū)
以租金方式收取回報的投資者，首先要注意房屋空置和租金下跌的風(fēng)險。對于多數(shù)購房者來說，需要用租金來還銀行貸款，而且期限較長。萬一日后租金下跌，不足以支付這筆月供時，投資者將不得不變賣房產(chǎn)，這有點像股市中的 割肉 。
另外，希望獲取差價的投資者應(yīng)該避免這樣的誤區(qū)。房價已經(jīng)上漲，但是房子還沒有賣出的時候，這時的差價還不能算是投資回報，最多是 賬面資產(chǎn) 和 市值 的概念。聽說過股市中的跌停吧，萬一房價突然跳水，這樣的資產(chǎn)是會在瞬間消失的。還有，如果將手里的房產(chǎn)變現(xiàn)，是可以取得一定的利潤的，但如果要在同樣的地區(qū)再買一套房，同樣要付出更多的資金，房產(chǎn)即使升值1倍，也不能買到同樣的兩套房子。而且房子的買進(jìn)賣出還需要一筆交易稅費(fèi)，這也是應(yīng)該算入投資成本的。.
選擇投資項目
一個精明的投資者在選擇房產(chǎn)投資時，事先會有針對性地考慮一些問題。項目選擇的好，可以說投資的成功幾率將大大提高。以目前的行情來看，自身綠化條件較好的項目比較受到市場認(rèn)可，無論是出租還是出售都比較受歡迎。而且隨著人們環(huán)境意識的提高，環(huán)境對房價的影響將越來越大。還有就是上海的一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，目前這些地段房價比較低，但城市的發(fā)展必然使這些地段的基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，使房產(chǎn)升值。如今這些區(qū)域的房價相對較低，但相信在不久之后，隨著內(nèi)城拆遷建設(shè)速度加快以及人們購房觀念的不斷更新，居住郊區(qū)化的進(jìn)程加快，將使這些住房出現(xiàn)較大的升值空間。
而外來外來人員較為集中的公司聚集區(qū)、院校區(qū)和商業(yè)密集繁華區(qū)，這部分區(qū)域有較大的租房需求，一般能租個好價錢，所以以租還貸的個人手選這些地區(qū)投資。 計算投資回報 如果手頭有一筆暫時閑置的資金，投資房地產(chǎn)仍然應(yīng)該算是比較安全的選擇。但是我們建議做長期的投資，因為現(xiàn)階段的短期炒樓并不被看好。所以我們最好先從房東做起。
那么我們還要先看看以租養(yǎng)房投資收益的情況。
1、投資回報率分析計算公式：投資回報率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi)) 12/購買房屋單價。此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8%都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/[(稅后月租金-按揭月供款) 12] 這方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。
3、現(xiàn)值指數(shù)法分析計算公式：現(xiàn)值指數(shù)=累計總流入現(xiàn)值/累計總流出現(xiàn)值=投資期內(nèi)月租金現(xiàn)值之和/按揭首期房款、保險費(fèi)、契稅、維修基金、家具等投入、投資期內(nèi)按揭款、投資期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)等現(xiàn)值之和。結(jié)果等于1時，是投資保本點，越大表示贏利越多。 這個方法還可解決多套投資的收益分析，并考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業(yè)的各方面因素。多被機(jī)構(gòu)投資者所采用，由于計算比較復(fù)雜，個人投資者使用起來比較麻煩。
