從萬州到成都，再到重慶，資深商業(yè)地產(chǎn)投資專家周兵，幾年來已在多個區(qū)域成功投資商鋪。周兵認為，盡管當前整體市場看好，但并不代表你把錢隨便扔到哪個地方，到了秋天就能收獲碩果。當機會出現(xiàn)時，并不是每個人都能把握
從萬州到成都，再到重慶，資深商業(yè)地產(chǎn)投資專家周兵，幾年來已在多個區(qū)域成功投資商鋪。周兵認為，盡管當前整體市場看好，但并不代表你把錢隨便扔到哪個地方，到了秋天就能收獲碩果。當機會出現(xiàn)時，并不是每個人都能把握住。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，因為牽扯到后期商業(yè)的運營，對投資者的眼光有著更高的要求，單憑感覺是絕對不行的。
選好開發(fā)商
周兵表示，在當前商業(yè)地產(chǎn)一頭熱的大背景下，也只有同時具備超強資金實力、超強資源整合力以及超強專業(yè)運營團隊這三個基本條件的開發(fā)商，他們所投資的商業(yè)地產(chǎn)項目才有機會。
產(chǎn)權(quán)分割： 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營大忌
“對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，必須要做好物業(yè)持有的準備，而且是大量持有。產(chǎn)權(quán)分割是經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的大忌，商鋪分割出售以后再經(jīng)營是很難統(tǒng)一，就算是反租，其成本也很高。”周兵表示。
對此，萬達頗有發(fā)言權(quán)，每年萬達廣場都有商家被淘汰，新商家被引入。萬達集團分管商業(yè)一副總經(jīng)理就公開表示，萬達一般只出售住宅及寫字樓部分，商業(yè)產(chǎn)權(quán)幾乎都是萬達自己持有，這確保了統(tǒng)一經(jīng)營，為后期業(yè)態(tài)調(diào)整、為商業(yè)帶來生命力提供先天條件。
資源整合力： 解決招商難題
“對于一般開發(fā)商來說，搞商業(yè)地產(chǎn)是有風險的，很可能會面臨招不進來商的窘境。”市房協(xié)商專委秘書長孫宏志認為，開發(fā)商的資源整合能力，對于投資商業(yè)地產(chǎn)來說至關(guān)重要。商業(yè)與住宅不一樣，如果商業(yè)招商不滿意，消費者很快就能感受到。但住宅就是空著，也未必有人知道。
孫宏志認為，這方面萬達體現(xiàn)出了優(yōu)勢，他們和很多大品牌建立了戰(zhàn)略合作。盡管如此，萬達也開始“制造”自己的商業(yè)品牌，今天萬達廣場已經(jīng)擁有萬千百貨、萬達影城、大歌星KTV等諸多商業(yè)品牌。
孫同時認為，在這一點上，重慶本地開發(fā)商中，龍湖做得最好，目前龍湖已擁有天街、MOCO、星悅薈三大商業(yè)品牌體系。招商過程中，能有所針對性招商。
運營團隊： 規(guī)劃招商管理
“現(xiàn)在開發(fā)商普遍存在一個問題，所謂的商業(yè)地產(chǎn)管理人員，基本上都是從住宅項目上轉(zhuǎn)過來，從商業(yè)到地產(chǎn)的很少。”
孫宏志認為，一個專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，必須懂商業(yè)管理、懂招商、懂商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，“只有具備了這三個條件的開發(fā)商，他們投資的商業(yè)地產(chǎn)才是機會。”
對此，市房協(xié)專門組織一批全國知名的商業(yè)實戰(zhàn)專家，準備在春交會上對重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展支招。“在合適的時機，我們還會組織商業(yè)地產(chǎn)的運營人才培訓(xùn)。”孫宏志表示。
選好項目
選擇好的開發(fā)商，可能大多數(shù)投資者都能準確判斷。但該如何選鋪?對大多數(shù)普通投資者來說，缺乏專業(yè)的投資眼光，或者跟風走，或者憑感覺，想到哪，買到哪。面對當前投資者現(xiàn)狀，專家們給投資者開出“良方”。
看規(guī)劃，就是看未來
3月5日，2011年重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上，市房協(xié)會長莫元春提出了自己的見解。
“看規(guī)劃也可以叫做看未來。你所選擇的商鋪，或者投資產(chǎn)品，在未來的城市規(guī)劃中所處的區(qū)位，這對投資前景很重要。”莫元春表示，比如江北現(xiàn)在是重慶重點發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域的某個地方以后要建一個大型的專業(yè)市場，那么這些區(qū)位的投資就相當看好。
看回報，用租金反推房價
不看地段，看回報。“很多人喜歡往市中心湊，花10萬元/平方米買個商鋪，利潤空間在哪里?升值空間又在哪里?”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春說，按照合理的回報率8%反推，10萬元/平方米的商鋪需要每平方米月租金667元才夠，“什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金?”
有的投資者認為，買了黃金地段的商鋪，可以招租到高端品牌入駐，他們是可以承受高租金的。冉立春說：“恰恰相反，高端品牌，特別是奢侈品商家是非常精明的，他們會拿牌子壓你。成都仁和春天的個案，對重慶商業(yè)或許有著值得借鑒的地方。當時仁和春天百貨引進LV花巨大代價，不僅沒有收租金，還搭進去巨額的裝修費用。”
