一、房屋買賣違約的情形有哪些？
1、逾期交房
合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發商逾期交付房屋，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
2、面積出現誤差
合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現誤差，根據《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，面積誤差按下列辦法處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
3、變更規劃、設計
按照《商品房銷售管理辦法》第24條規定，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
4、房屋質量不合格
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定，開發商交付的房屋主體結構質量不合格和房屋質量嚴重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發商承擔賠償責任（具體參閱本節第四項退房糾紛的處理），其它房屋質量問題，購房者可要求開發商限期修復，出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，購房者可以自行或委托他人修復，修復費用由出賣人承擔，因修復造成交房延誤的，可要求開發商承擔逾期交房的違約責任。房屋的質量應以工程質量檢測機構的檢測結果為依據，購房者對房屋質量存有疑慮的，可委托工程質量檢測機構對房屋質量進行檢測。
5、未按期辦理產權過戶手續
按《商品房銷售管理辦法》第34條規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。
前述“規定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。出賣人未按期提交辦理房屋權屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。因出賣人未按期提交房屋權屬登記材料，致購房者未能按約定和規定期限取得房屋權屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產貸款利率計算。
二、房屋買賣違約，一方堅持要繼續履行合同怎么辦？
按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除有法律上或事實上不能履行、涉訟房屋不適用于強制履行或者履行費用過高、一方在合理期限內未要求履行等三種情況，雙方應繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，可以要求賠償損失。
對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給守約方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
1、雙方能協商確定的，從其約定；
2、雙方不能協商確定的：
（1）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；
（2）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。關于損失的時間點，實踐中法院會從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。但守約方的最終損失應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
三、買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，如在履行合同過程中一方出現違約情形，另一方根據合同約定主張違約金，若以約定的違約金過高或過低為由請求減少或增加的，如何認定？
在房屋買賣過程中，買賣雙方可以約定一方違約時應當根據違約情況向另一方支付一定數額的違約金，有約定的原則上從其約定。
如果一方認為違約金過高要求降低的，法院會以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。實踐中，一般會以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少。如果一方以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，則應當以違約造成的損失確定違約金數額。
