【典型案例】
（2013）普中民終字第110號(hào)
2010年2月1日，被告李某以335346元的價(jià)格，向原告某某公司購(gòu)買(mǎi)位于某某市某某區(qū)某大道x號(hào)第x幢第x單元第x層x號(hào)房屋1套。雙方簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》。合同約定被告以銀行按揭付款的方式購(gòu)買(mǎi)上述房屋。被告于2010年1月18日交納房屋款118748元，其余的216598元到銀行辦理按揭貸款。此后，原告將被告按揭貸款的材料交給中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司某支行，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司某支行經(jīng)過(guò)審核后認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)（2010）10號(hào)）規(guī)定：“……對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款……”。被告不符合按揭貸款的條件，故銀行未予按揭貸款。原告遂將被告訴至法院。
法院認(rèn)為，本案中，雙方于2010年2月1日簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，此時(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)（2010）10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）尚未出臺(tái)。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院的《通知》出臺(tái)。按照《通知》要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本案居民暫停發(fā)放住房貸款。被告的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)，因不符合上述《通知》要求，銀行最終未向其發(fā)放貸款。以上情況表明，國(guó)務(wù)院《通知》出臺(tái)，使得銀行房貸政策發(fā)生調(diào)整，直接導(dǎo)致被告未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致其無(wú)法按時(shí)取得足額貸款履行合同義務(wù)，適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l之規(guī)定。
【本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
《通知》規(guī)定的房貸政策的調(diào)整，是否構(gòu)成情勢(shì)變更?
被告解除購(gòu)房合同，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任?
【法律分析】
（一）房貸政策的變化，是否構(gòu)成情勢(shì)變更?
情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的事情發(fā)生（或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更），導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則（顯失公平）時(shí)，則應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的法理。一般認(rèn)為，情勢(shì)變更制度的適用需同時(shí)符合以下幾項(xiàng)條件：其一，應(yīng)有情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；其二，情勢(shì)變更，須為當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)。如果當(dāng)事人在訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到相關(guān)的情勢(shì)變更，即表明其知道相關(guān)情勢(shì)變更所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并甘愿承擔(dān)，在這種情況下情勢(shì)變更制度就并不適用；其三，情勢(shì)變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可歸責(zé)于當(dāng)事人，則應(yīng)由其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)或違約責(zé)任，而不適用情勢(shì)變更制度；其四，情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生于合同成立之后，履行完畢之前，如果在訂立合同時(shí)就已經(jīng)發(fā)生情勢(shì)變更，就表明相關(guān)當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到合同的基礎(chǔ)發(fā)生了變化，且對(duì)這個(gè)變化自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；其五，情勢(shì)發(fā)生變更后，如繼續(xù)維持合同效力，則會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平或?qū)е履康牟贿_(dá)。
本案中，被告因國(guó)務(wù)院《通知》的出臺(tái)，銀行房貸政策發(fā)生調(diào)整，直接導(dǎo)致被告未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致其無(wú)法按時(shí)取得足額貸款履行合同義務(wù)。國(guó)務(wù)院發(fā)布《通知》，房貸政策調(diào)整，非原被告所能預(yù)見(jiàn)的，且導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被告無(wú)法履行房屋價(jià)款的支付義務(wù)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。被告在未取得銀行貸款的情形下，無(wú)法履行支付房屋價(jià)款的義務(wù)。而《通知》何時(shí)出臺(tái)以及具體內(nèi)容，雙方在訂立合同時(shí)均無(wú)法知悉。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款，也超出被告的合理預(yù)期。因此，本案適用情勢(shì)變更情形。
（二）被告解除購(gòu)房合同，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”即，發(fā)生情勢(shì)變更情形，第一種法律后果是維持原合同關(guān)系，變更某些內(nèi)容，以排除情勢(shì)變更導(dǎo)致的不公平結(jié)果。第二種法律后果是，當(dāng)?shù)谝环N變更合同的方式不足以排除不公平的結(jié)果，則采取消滅合同關(guān)系的方法以恢復(fù)公平。本案中，采取第一種變更合同的方式無(wú)法排除不公平的結(jié)果，因此請(qǐng)求法院解除《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》。又因《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的解除，系因《通知》“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款”的規(guī)定，貸款政策的變化，非當(dāng)事人簽訂合同時(shí)所能預(yù)見(jiàn)，也超出被告的合理預(yù)期。若仍要求被告依合同約定承擔(dān)責(zé)任，既不符合誠(chéng)實(shí)信用原則，亦顯然有失公平。因此，情勢(shì)變更導(dǎo)致合同的解除，雙方當(dāng)事人不應(yīng)按照合同的約定追究違約責(zé)任，應(yīng)根據(jù)公平原則確定雙方的責(zé)任。
綜上，商品房買(mǎi)賣(mài)合同，作為一種特殊的合同，遇有客觀情況重大變化如國(guó)家貸款政策的調(diào)整，為公平劃分雙方當(dāng)事人的責(zé)任，在合約缺乏約定的情況下，可以適用情勢(shì)變更，以實(shí)現(xiàn)公平之原則。但情勢(shì)變更作為契約嚴(yán)守原則的例外，國(guó)家對(duì)情勢(shì)變更的適用規(guī)定嚴(yán)格的條件。即，當(dāng)事人在合同中約定了關(guān)于未來(lái)可能發(fā)生的情勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，或者通過(guò)合同解釋的方式對(duì)合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)作出劃分，優(yōu)先適用合同的約定或合同解釋。只有在合同履行期間，當(dāng)客觀情況發(fā)生重大變化，不為當(dāng)事人所知悉及合理預(yù)見(jiàn)，且不屬于一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才可適用情勢(shì)變更。這也體現(xiàn)了意思自治優(yōu)先的法理。
