違約金應該按照合同約定的數額進行賠償。
小王月底在中介看中了一個校區房，交了定金并與房主簽訂了買賣合約。沒想到“五一”剛過，小王找到賣家想辦理相關手續時，賣家卻以夫妻間未就賣房達成一致為由毀約，寧可賠償雙倍定金也不愿履行合同……針對近來頻發的二手房賣主毀約案件，法律專家說，賣房人看到房價上漲后拒絕賣房，屬于民事違約行為，按照規定，要承擔三種違約結果：一是繼續履行合同;二是采取措施補救;三是賠償損失。這三種違約結果由買房人選擇。因此，買房人可以選擇不要賣房人雙倍返還的定金，而要求對方必須繼續履行合同———
當下房價漲幅較快，買方因出賣方反悔導致的二手房交易違約率激增，大部分出賣方不愿意“按合同辦事”，寧愿主動違約，甚至支付雙倍違約金也拒不交房。
近一段時間，市各區法院受理多起房屋買賣合同糾紛。一些買家在房屋買賣中途遭“腰斬”，叫苦不迭，紛紛到尋求法律幫助。據啟凡律師事務所主任姜啟凡介紹，該所僅在4月份就收到該類糾紛案件3起，今年以來，他們已受理咨詢此類糾紛30件，其中有8件已經正式代理訴訟。房價看漲賣方毀約
今年2月，于某通過某房產咨詢代理公司與黃某簽訂了一份《房屋轉讓合同》。于某向黃某購買某名校的學區住房，面積86.38平方米，房價65萬元，并約定了付款方式、定金及違約責任等相關條款。按照合同，于某先向黃某支付定金2萬元，并在合同中詳細約定了如何辦理房產過戶和交納房款的一切事宜。
但是，黃某的兒女得知此事后，認為黃某不了解房市價格，“賤賣”了房子，并找到房產評估機構，得出的評估結論為該房產市場價值約為85萬元。于是黃某向于某提出交涉，希望能改變原合同，按照評估價格來交易房產。于某認為他們原先商談的價格為當時的市場價格，并簽訂了合法的協議，黃某提出的要求既不合理也不合法，遂拒絕了黃某的建議。黃某提出如果不改變原協議，他就拒絕履行合同，寧可雙倍返還定金。于某提出即使自己得到雙倍定金的賠償也無法彌補損失，因為兩個多月來市場價格已經大幅度上漲，他與黃某簽訂協議后就沒有再出去選擇其他房屋，無論是同意黃某的提議還是出去選擇其他房屋，對自己都會造成一定的損失，所以希望黃某履行原協議。但黃某堅決不同意，經過一段時間的協商，于某無奈接受了雙倍定金的賠償。
趙先生的遭遇與于某相同。2009年8月，趙先生帶著妻子去看房，房主是一對夫妻，雙方幾次接觸下來談好房價為70萬元。簽房屋轉讓協議時，雙方特意就違約明確了責任，“違約方要支付定金兩倍的賠償金”。因為房屋是登記在夫妻名下，房主小馬不但簽上了自己的名字，也把妻子的名字代簽了。簽好協議后沒多久，趙先生就接到小馬的電話，稱房子不賣了，理由是老婆不同意，法律規定重大經濟行為不適用代理。無論趙先生怎樣懇求，小馬都堅稱房子不賣了，小馬表示，老婆在賣房的過程中一直不同意賣房。當時賣房子時，趙先生妻子正在房間為了幾件舊家具還與自己老婆吵架，自己老婆根本不知道自己賣房。趙先生認為如果小馬老婆不同意賣房，當時就應提出來，現在的毀約理由太牽強。后通過了解，趙先生才發現，短短一段時間，該地段房子每平米價格已經漲了一兩千，趙先生表示房子不賣也可以，但既然是賣方違約在先，應該雙倍返還定金。
要錢要房買主定奪
分析人士認為，房價上漲是一個原因，而業主心理預期看漲也是導致賣家毀約的重要原因。
哈爾濱市一家房產中介機構的經營者丁女士認為，由于房價上漲的速度較快，一些賣主為了讓自己的房子能賣上最高價，寧可主動賠償雙倍定金也要毀約，這在過去的房產交易中是沒有過的。而很多買主為了避免官司的麻煩，也就無奈地接受了賣主的要求，接受雙倍返還的定金。
有多年房產糾紛審理經驗的法院民事審判庭的孫法官解釋，買房人有權要求賣方繼續履行合同。賣房人看到房價上漲后拒絕賣房，屬于民事違約行為，按照《合同法》規定，要承擔三種違約結果：一是繼續履行合同;二是采取措施補救;三是賠償損失。由此可以看出，排在第一位的違約結果就是繼續履行合同。這三種違約結果是由買房人選擇的。因此，買房人可以不要賣房人雙倍返還的定金，而要求對方必須繼續履行合同。
孫法官稱，賣房人雙倍返還定金只是一廂情愿，但承擔違約后果的方式不是違約人選擇的，而是“受害人”選擇的。
毀約背后“借口”多多
孫法官說，在訴訟中，賣房人毀約都不會承認是因為房價上漲，而是要挑出買房人的過錯，比如買房人沒有按時支付首付款等，再就是稱自己配偶對賣房不知情。孫法官稱，這些“借口”能否導致合同無效，要視具體情況具體分析。
借口一
———買房人違約在先
對于指責買房人沒有按時支付首付款等違約行為的，法官首先要查實，其次衡量這種違約是否會導致賣房人違約。如果買房人只晚交了一兩天房款，就只是輕微瑕疵，不足以讓賣房人拒絕履行合同。但反過來，如果買房人確實延遲10多天付款，就有可能給賣房人造成重大損失，賣房人毀約也就可以理解。在這里提醒買房人，要注意按時履行合同約定，且在與對方談判的過程中要留下錄音證據。
借口二
———配偶對賣房不知情
很多房屋屬于，如果配偶對賣房不知情，就可能導致合同無效，所以賣房人以這種作為借口來毀約的情況也較多。在審判中，法官會要求賣房人提供配偶不知情的證據，詢問賣房人為什么沒有將賣房的事情告知配偶。另外，買房人也可以提供在看房或者簽約時，賣房者配偶在場的證據，包括證人證言、錄音錄像等。這樣，法院就可以查清真實情況，從而做出判決。如果因為配偶不知情導致合同無效，買房人還可以向賣房人追討相應損失。法官支招
規避風險
針對目前出現的二手房買賣糾紛倍增的現狀，孫法官提示購房者應從六個方面保護自己、規避風險：
———購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。
———買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
———買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
———二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，并對雙方商定的內容以書面形式約定好。
———為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，并對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。
———法律明確規定農村所建房屋不能上市交易，建議城鎮居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。
綜合來說，就是購房者在買房前要認真審查交易房屋的產權情況，對產權是否清晰、證件是否齊全等情況，要到房地產管理機關查詢，確保房屋產權清楚。要現場查看交易房屋，仔細詢問了解房屋現狀，了解該房是否存在“一女二嫁”、已長期出租、抵押等現象，防止購買后與第三方發生爭執。購房者在交易時要認真慎重簽訂交易合同，對交易房屋位置、面積、產權情況、交易價格、付款方式、違約責任等主要合同條款約定明確，以防發生歧義，必要時邀請中介機構、律師、公證機關見證合同。簽訂合同后要全面、及時、誠信履行合同，履行合同時要保存履行手續。如遇賣方不肯接受價款的，購房者可以將有關價款匯入出賣方帳戶或將有關價款提存。
購房者履行合同義務后，對出賣方違約的，應當適時提起訴訟，請求法院確認交易合同效力，并責令出賣方限期協助辦理過戶手續，以期物權實現。
