老舊小區(qū)一般是指早期建設(shè)的那些設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、配套不全、設(shè)備過時老化、管理不善、人文環(huán)境差的舊住宅小區(qū)。北京市的老舊小區(qū)一般建在20世紀(jì)90年代以前，約有1580個，在全市3000多個小區(qū)中占有半壁江山。如西城區(qū)，僅直管公房老舊小區(qū)就有76個，而在東城區(qū)138個住宅小區(qū)中老舊小區(qū)就有93個，占到2/3。
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購買“已購公房”注意事項
分析公房買賣是否有效
本世紀(jì)初，本市住房政策改革后，公房產(chǎn)權(quán)可出售給個人，個人也可再上市進(jìn)行交易。直管公房由于價格相對便宜，其房源在二手房市場非常活躍。
現(xiàn)狀 電梯費(fèi)多由產(chǎn)權(quán)單位交
市住建委委員程建華介紹，目前本市老舊小區(qū)的物業(yè)管理一般是由政府授權(quán)的房管所進(jìn)行管理，包括電梯、高壓水泵維護(hù)費(fèi)大多由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)擔(dān)，不需要住戶分擔(dān)，其中還包括已經(jīng)將產(chǎn)權(quán)出售給個人的業(yè)主。其結(jié)果是即使一些已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理制度的小區(qū)，甚至物業(yè)服務(wù)比較好的小區(qū)也存在物業(yè)費(fèi)收取困難的問題。
新政 老小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化
本市今年將出臺公房出售的相關(guān)配套政策，明確“房改房”售出以后高壓水泵費(fèi)和電梯費(fèi)的交費(fèi)主體。
“對房屋進(jìn)行物業(yè)管理的房管所將轉(zhuǎn)變職能，方向就是轉(zhuǎn)化為物業(yè)公司。”程建華說，新政出臺后，對于產(chǎn)權(quán)屬于政府的老舊小區(qū)的后期物業(yè)管理費(fèi)用將實(shí)施貨幣化，也就是由產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行資金補(bǔ)貼，業(yè)主個人進(jìn)行交費(fèi)。
物業(yè)公司與房管所區(qū)別
一是原來的房管所是計劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，而現(xiàn)在的物業(yè)公司是市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物;
二是以前的房管所行使的是行政管理職能，而現(xiàn)在的物業(yè)公司行使的是企業(yè)行為;
三是以前的房管所是按行政區(qū)域設(shè)置的，而現(xiàn)在的物業(yè)公司是業(yè)主委員會聘請的，是一種委托關(guān)系。
實(shí)例解讀
業(yè)主不交費(fèi)引發(fā)電梯停運(yùn)事件
“北京某小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)電梯停運(yùn)的案例。”一位房管所的工作人員介紹，北京某直管公房小區(qū)，由于房改單位已將整棟樓出售，單位無力支付物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主又“習(xí)慣”不繳任何費(fèi)用，導(dǎo)致小區(qū)電梯已經(jīng)停運(yùn)。所以，將來各區(qū)縣房管所將會督促這部分房屋的業(yè)主，盡快成立業(yè)委會并自行聘請物業(yè)公司服務(wù)。
這位工作人員說，隨著房屋市場化的改革，直管公房里的業(yè)主與房改單位之間的關(guān)系已弱化，導(dǎo)致此類房屋的物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)棘手問題。部分沒有房改單位的房屋，由房管所承擔(dān)起了物業(yè)服務(wù)的工作，因此有可能將這些房管所改成物業(yè)公司，進(jìn)行市場化運(yùn)作。另外，聘請物業(yè)公司管理老舊小區(qū)的房改單位，由于單位倒閉、改制，以及房屋買賣，房主已不是本單位職工等原因，房改單位已經(jīng)不愿意再承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。因此就需要出臺政策，引導(dǎo)這部分房屋的業(yè)主成立業(yè)委會，并自行聘請物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)。
