點(diǎn)評(píng):
公房有擅自搭建違章建筑的,房屋管理單位將不予辦理租賃憑證更換手續(xù),這是公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的特殊風(fēng)險(xiǎn)。本案中，因上家存在以上情形，致使交易無(wú)法正常進(jìn)行，法院判決雙倍返還定金，無(wú)可非議。
案例
房屋存在違章搭建 使用權(quán)買賣受阻
李先生在承租的公房上私自搭建違章建筑，不料引來(lái)一系列麻煩。由于按有關(guān)規(guī)定，此類房屋在恢復(fù)原狀前不得進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而李先生早前已與人簽訂了《房屋買賣意向書(shū)》，并收取了定金。如今合同無(wú)法履行，李先生被買家推上被告席。近日，徐匯法院對(duì)該案作出宣判，買家吳先生要求李先生賠償定金5萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求獲得支持。
今年年初，吳先生為孩子就學(xué)四處尋覓學(xué)區(qū)房，并相中了位于陜西南路上的一套兩室戶的房子。2月2日，吳先生與房屋承租人李先生簽訂《房屋買賣意向書(shū)》。根據(jù)合同約定，買家于合同簽訂當(dāng)日支付意向金5萬(wàn)元以表誠(chéng)意，賣家如接受買家購(gòu)買條件并在意向書(shū)上簽字，則意向金轉(zhuǎn)為定金。合同同時(shí)規(guī)定，在意向金轉(zhuǎn)為定金后，賣方有反悔不賣或不按約簽訂買賣合同等行為，致使買賣交易不成功，賣方應(yīng)在返還定金的同時(shí)支付與定金數(shù)額相同的違約金。合同簽訂當(dāng)天，吳先生通過(guò)中介向李先生支付了5萬(wàn)元，李先生在定金收條上簽字并收款。
交易至此一切順利，然而就在次日李先生前往房屋管理單位辦理租賃憑證更換手續(xù)時(shí)卻遇到了阻礙。原來(lái)，去年6月李先生未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，私自搭建了獨(dú)用衛(wèi)生設(shè)備。根據(jù)本市房屋租賃條例的規(guī)定，在房屋恢復(fù)原狀之前，不得進(jìn)行公有住房差價(jià)換房。
眼看合同無(wú)法履行，李先生找到中介公司表示愿意退還定金。幾經(jīng)交涉，5萬(wàn)元定金通過(guò)中介回到了吳先生手里，但作為買家的吳先生同時(shí)聲明保留追究賣家違約責(zé)任的權(quán)利。
今年4月，吳先生向法院提起訴訟，要求李先生賠償定金5萬(wàn)元及逾期利息損失。吳先生稱，雖然自己在簽訂協(xié)議前察看過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，但當(dāng)時(shí)并不知道房屋存在違章搭建。賣家之所以不愿意履行協(xié)議，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，賣家欲在其他中介公司以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)房屋的使用權(quán)。
被告李先生對(duì)此辯稱，中介公司從未告知其公有住房不得轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，故其一直認(rèn)為原、被告簽訂的合同是針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)買賣，直到前往房屋管理單位辦理租賃憑證更換時(shí)才知道房屋的產(chǎn)權(quán)不屬于其本人所有，不能上市買賣，而且房屋存在違章建筑，連是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓都不允許。其在當(dāng)日將上述情況告知中介公司并要求退回意向金，但公司拒絕接受。2月6日，原告主動(dòng)收回5萬(wàn)元。此外，原告在買房前曾現(xiàn)場(chǎng)察看過(guò)房屋，對(duì)房屋包含違章搭建是知曉的。被告就此認(rèn)為，雙方簽訂的買賣協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議，原告要求被告賠償5萬(wàn)元定金沒(méi)有依據(jù)。
法院認(rèn)為，原、被告簽訂的意向書(shū)雖為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但由于本案爭(zhēng)議的房屋的所有權(quán)并非被告李先生所有，該合同生效與否取決于公房管理單位的意見(jiàn)以及房屋是否存在違章搭建等影響使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)障礙。根據(jù)法院查明的事實(shí)，本案爭(zhēng)議房屋的違章搭建是被告所為。原告僅憑現(xiàn)場(chǎng)察看，難以確定是否存在違章搭建，而被告也未向原告告知這一情況。被告作為具有完全民事行為能力的成年人，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己實(shí)施的民事行為承擔(dān)完全的民事責(zé)任。被告辯稱其與原告簽訂意向書(shū)而不知轉(zhuǎn)讓的是產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)，收取定金以為是意向金等觀點(diǎn)，均與常理不符，法院不予采信。本案中，被告在收取原告的定金后，即與原告形成定金合同法律關(guān)系。被告雖已返還原告支付的5萬(wàn)元定金，但原告并未放棄追究被告的違約責(zé)任。原告要求被告賠償定金5萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。
