本文介紹有關(guān)公房承租權(quán)相關(guān)內(nèi)容。
一、公房原承租人死亡，相關(guān)人員對承租權(quán)確定產(chǎn)生爭議，直接訴訟至人民法院時，人民法院是否受理?
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答：根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人，或者沒有符合上述條件的人員，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬，有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同。我們認(rèn)為，公房租賃關(guān)系首先是一種合同關(guān)系，當(dāng)事人享有自主選擇合同相對人的權(quán)利。該權(quán)利未經(jīng)授權(quán)，他人不得代行。因此在數(shù)人同時有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當(dāng)由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國家授權(quán)經(jīng)營管理公房的單位從中予以確定。當(dāng)事人直接訴訟至人民法院要求確定的，不予受理。 但當(dāng)事人對出租人確定的承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對承租人資格有爭議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨立請求權(quán)的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據(jù)證明出租人所確定的承租人明顯不符合《上海市房屋租賃條例》及相關(guān)意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。
二、公房原承租人死亡后，除了在該處有本市常住戶口的共同居住人可繼續(xù)履行租賃合同外，還有哪些共同居住人可繼續(xù)履行租賃合同?
答：根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第四十一條第(二)項，及上海市房屋土地資源管理局《關(guān)于貫徹實施<上海市房屋租賃條例>的意見(二)》第十二條之規(guī)定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必須在該處有本市常住戶口，才可以繼續(xù)履行租賃合同。這是因為，原有公房配給制度主要是為保障承租人家庭成員的居住利益，有戶口的共同居住人一般是原承租人的近親屬，屬于原公房配給制度的保障范圍。然而，隨著情況的不斷發(fā)展，我們認(rèn)為，符合下列情形的人員也可具備繼續(xù)履行租賃合同的資格： 1、在本市無常住戶口，但因與原承租人或同住人結(jié)婚而在該公房內(nèi)實際居住生活一年以上的; 2、因服兵役、就學(xué)、服刑等原因，戶口遷出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前實際居住生活于該公房內(nèi)，且在本市無其他住房，或雖有其他住房但居住困難的; 3、因居住困難等原因租賃他處住房或借住他處而搬出原承租人生前現(xiàn)承租公房，但戶口未遷出的。
三、當(dāng)事人簽訂公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，以未經(jīng)出租人同意為由訴請確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，應(yīng)如何處理?
答：公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)為公房租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其法律性質(zhì)為公房租賃合同中承租人權(quán)利義務(wù)的有償性概括移轉(zhuǎn)。依《合同法》規(guī)定，承租人概括移轉(zhuǎn)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)征得合同另一方當(dāng)事人即出租人的同意，包括事先同意或事后認(rèn)可。實踐中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后認(rèn)可公房使用權(quán)之轉(zhuǎn)讓，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可確認(rèn)為有效，當(dāng)事人訴請確認(rèn)無效的，不予支持：
1、原承租人轉(zhuǎn)讓前未征得出租人之書面同意，但出租人事后辦理了公房承租戶名變更手續(xù)的;
2、原承租人轉(zhuǎn)讓前未征得出租人之書面同意，但受讓人已實際入住，并以承租人的意思繳付租金，出租人也予以收取的，應(yīng)依據(jù)誠實信用原則，推定出租人已經(jīng)知道或應(yīng)當(dāng)知道承租權(quán)已轉(zhuǎn)讓，并事實上認(rèn)可了該轉(zhuǎn)讓行為。
四、當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)時未經(jīng)在該處有本市常住戶口的共同居住人同意為由，訴請確認(rèn)公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，應(yīng)如何處理?
答：根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第三十八條第二款之規(guī)定，公房承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)應(yīng)事先征得在本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。因此，公房承租人處分其承租權(quán)的自由受共同居住人意思表示的限制，在未經(jīng)共同居住人同意的情況下，從維護居住生存利益角度出發(fā)，原則上應(yīng)確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓合同無效。但對于受讓人已實際入住公房的，也應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀的精神，合理保護受讓人的交易安全利益。故實踐中，可區(qū)分下列情況分別處理："
