上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

二手房買賣實(shí)用寶典
隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，規(guī)范二手房買賣也越來(lái)越規(guī)范。目前，買賣雙方往往會(huì)忽視買賣中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題和“小錢”，如屋內(nèi)附屬設(shè)施的交付，入戶時(shí)是否需付手續(xù)費(fèi)等，二手房買賣實(shí)踐中常見(jiàn)的六個(gè)實(shí)用問(wèn)題提請(qǐng)大家注意。
一、詳細(xì)約定屋內(nèi)附屬設(shè)施
如今二手房買賣中，不少買賣雙方都會(huì)約定總房?jī)r(jià)款包含房屋內(nèi)部的裝飾裝修、家電家具，或是由賣方折價(jià)后賣給買方。由于屋內(nèi)附屬設(shè)施的價(jià)值和房?jī)r(jià)相比相對(duì)較低，因此不少買方往往只關(guān)注買賣合同中房屋的價(jià)格、能否及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)及房屋是否有質(zhì)量問(wèn)題等，忽略了一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，如裝飾裝修是否需要另外支付錢款，屋內(nèi)的電器家具能否正常使用，承諾贈(zèng)送的家電是否缺少等。
我國(guó)《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。有些上買方在合同中如此約定：“房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格已經(jīng)包含屋內(nèi)所有裝飾、家具等，并隨房屋一并轉(zhuǎn)移交付。”據(jù)此，買方有權(quán)要求賣方把屋內(nèi)所有的裝飾、家具等一并交付。但是，由于這樣的合同條款中對(duì)屋內(nèi)附屬設(shè)施的約定過(guò)于模糊，對(duì)于具體有哪些家具并未一一列明，因此，如果賣方搬走了屋內(nèi)的部分家具或電器，當(dāng)買方要通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利時(shí)會(huì)有很大難度。因?yàn)槲覈?guó)民事訴訟采用“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，對(duì)于看房時(shí)屋內(nèi)究竟有哪些家具，買方很難拿出過(guò)硬的書(shū)面證據(jù)。
對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，如何維護(hù)自已的權(quán)益呢？首先，在買賣合同附件二“房屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況”中，應(yīng)盡可能把隨房屋一同轉(zhuǎn)移的家電、家具的數(shù)量、種類、型號(hào)等詳細(xì)列明；其次，如果無(wú)法詳細(xì)列明的，則盡量要求買方應(yīng)承諾房屋交付時(shí)屋內(nèi)附屬設(shè)施保持原狀，如有損壞、缺失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格如果已包含了上述裝飾、物品，則賣方應(yīng)保證能夠正常使用；如果是屬于贈(zèng)送性質(zhì)的，賣方對(duì)于有瑕疵的贈(zèng)與物不承擔(dān)責(zé)任，但上買方最好約定贈(zèng)與物能夠正常使用，否則這樣的贈(zèng)送毫無(wú)意義。
二、入戶時(shí)注意“兩金兩費(fèi)”
維修基金：二手房的維修基金是由一手房交易雙方即開(kāi)發(fā)商和賣方按規(guī)定分別繳納金額的總和。在二手房買賣中，按照目前的有關(guān)規(guī)定，對(duì)原由開(kāi)發(fā)商繳納的維修基金不受房屋產(chǎn)權(quán)變更的影響，買方無(wú)需補(bǔ)償給賣方或開(kāi)發(fā)商；對(duì)于賣方繳納的維修基金，上買方有約定的，按約定處理；無(wú)約定的，買方只需向賣方繳納該維修基金賬戶內(nèi)原賣方繳納部分的余額，具體數(shù)額可根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)提供的《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》確定。對(duì)于已用于住宅共用部位、共用設(shè)施的維修與更新的維修基金，買方無(wú)需結(jié)算給賣方。上買方在向維修基金開(kāi)戶銀行辦理分戶賬更名手續(xù)時(shí)，需提供身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會(huì)的證明。
裝修押金：買方入戶時(shí)無(wú)需付裝修押金。
物業(yè)管理費(fèi)：《關(guān)于本市居住房屋交易期間物業(yè)管理費(fèi)支付等問(wèn)題的通知》規(guī)定，非新建商品房即二手房的買受人自該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前由房屋出售人支付。雙方另有約定的，從其約定。物業(yè)管理企業(yè)在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，可以預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，但預(yù)收期限不得超過(guò)3個(gè)月。
入戶手續(xù)費(fèi)：二手房辦理入戶手續(xù)時(shí)無(wú)需繳納手續(xù)費(fèi)。
三、買賣合同勿忘約定戶口遷移條款
四、代理、經(jīng)紀(jì)、置換、收購(gòu)的區(qū)別
房產(chǎn)中介最為主要的業(yè)務(wù)類型有兩種：一是委托代理。委托人和中介公司簽訂一份委托合同，由中介代為買房、賣房等。中介以委托人的名義進(jìn)行活動(dòng)，而且要參與合同的洽談、協(xié)商。收費(fèi)方面，按照政府主管部門的規(guī)定收取傭金，而且不能賺取差價(jià)。二是居間介紹。中介公司根據(jù)業(yè)主提供的房源信息促成上買方的買賣。在這種業(yè)務(wù)中，中介公司不參與合同的洽談、協(xié)商。收費(fèi)方面，中介公司只有在交易成功的情況下才可以向雙方收取費(fèi)用。