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二手房營業(yè)稅、個稅不能捆綁繳納
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:927 ℃

  【權(quán)威說法】

  個人所得稅怎么繳?

  一、對個人轉(zhuǎn)讓住房,不能夠提供購房原值發(fā)票或合理費用(指住房裝修費用、住房貸款利息等)的合法有效憑證,致使不能夠準確計算應納稅所得額的,采取核定征收方式征收個人所得稅,核定征收率仍為1%。

  二、對個人轉(zhuǎn)讓住房,能夠提供購房原值發(fā)票或合理費用(指住房裝修費用、住房貸款利息等)的合法有效憑證的,按其售房收入減去購房原值和合理費用后的余額為應納稅所得額按20%征收個人所得稅。”

  眼看著就要“出件”了,兩年之內(nèi)的住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和個稅必須“捆綁征收”呢?針對房屋買賣人的詢問,昨天南京市地稅局正面回應:營業(yè)稅和個稅不存在“捆綁征收”的說法。另外,地稅局對于個稅的征收方式給出了最新解釋:在個稅的征收上,以提供購房原值發(fā)票或合理費用為憑證,不能提供的可以按核定征收率1%來征收個人所得稅,能提供的則按應納稅所得額20%征收。

  很多房主在等說法

  “反正這幾天一直盯著中介公司和地稅窗口咨詢,看二手房交易的個稅能不能按1%征收。”市民吳女士出售的房子遲遲沒有辦理過戶登記手續(xù)。她說,房子的產(chǎn)權(quán)是2年之內(nèi)的,當初買入價是50萬元,現(xiàn)在出售價是70萬元,中間有20萬元的差價。

  按照目前地稅窗口的解釋,營業(yè)稅和個稅要么按全額、要么按差額計算征收。如果按照差額的話,吳女士需要繳納營業(yè)稅及附加是20萬元×5.55%=11100元,個稅是20萬元×20%=4萬元,即使扣除裝修費用(房價10%)、貸款利息等,按照差額10萬元征收的話,也要10萬元×20%=2萬元。

  而如果個稅按照全額的方式,個稅只需要繳納70萬元×1%=7000元,按照扣除相關(guān)費用以后的計算據(jù)實征收,個稅也便宜了1.3萬元。

  記者從多家房產(chǎn)中介公司了解到,類似房主吳女士這樣的情況不少,原來已經(jīng)找好買家的,因為稅收政策一直沒松口,而遲遲沒有簽訂購房合同。

  不能提供憑證按1%繳

  按照10個工作日的限制(元旦后1月4日產(chǎn)權(quán)登記部門正式接受登記),14日以后將有大批按照新政來繳納營業(yè)稅及個稅的二手房交易要過戶繳稅,昨天南京市地稅部門向快報發(fā)來一份“關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房征收個人所得稅的通稿”,具體征收方案如上,從2009年1月1日起執(zhí)行。

  業(yè)內(nèi)人士表示,這一規(guī)定等于將原先窗口強調(diào)的“捆綁征收”營業(yè)稅和個稅的規(guī)定給廢除了,房屋買賣人將可以按照有利于自己的個稅繳納方式進行選擇。

  賣房提醒

  高檔房滿不滿兩年都要繳營業(yè)稅

  滿兩年按差額征收,不滿兩年按全額征收

  “原來以為超過2年的房子都不要繳納營業(yè)稅,一問才知道高檔房還是要繳納營業(yè)稅的。”市民馬先生顯得有點無可奈何。南京房產(chǎn)二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5年改2年”的政策出來以后,不少非普通住房(高檔住房)的房主誤以為也可以免繳營業(yè)稅。

  2006年2月份,市民馬先生購買了河西某樓盤一套160平方米的四室大房子。2007年1月份,馬先生拿到了房產(chǎn)證和土地證,現(xiàn)在聽說滿兩年的二手房買賣可以免征營業(yè)稅,哪知道一問,房屋建筑面積超過144平方米的高檔房,不管滿不滿兩年,都是要征收營業(yè)稅。

  “馬先生這樣的市民不少,以為只要是二手房買賣,滿2年就不要繳納營業(yè)稅。”南京地稅人士解釋說,按照國家的文件精神,南京市于去年12月25日召開新聞發(fā)布會時,對于普通住房的轉(zhuǎn)讓,營業(yè)稅政策規(guī)定為“超過2年(含)轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅”;而對于非普通住房,營業(yè)稅政策規(guī)定為“超過2年(含)的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅”。

  非普通住房,即高檔住房,目前南京將之定義為“容積率小于1.0或建筑面積超過144平方米”的住房,在營業(yè)稅的征收上,可以理解為“滿兩年的(含),按房屋差額征收營業(yè)稅;不滿兩年的,按房屋全額征收營業(yè)稅”。

  地稅人士表示,以一套160平方米的高檔住房為例,假定出售的轉(zhuǎn)讓價是150萬元。如果是未滿兩年的,那么要按房價全額征收營業(yè)稅及附加83250元(150萬元×5.55%);如果是滿兩年(含)的,按照差額征收,計算公式為“(計稅價格-購買原價)×5.55%”,若差價為50萬元,繳納的營業(yè)稅及附加為27750元(50萬元×5.55%)。

  另外,不管高檔住房的轉(zhuǎn)讓滿不滿兩年,在個稅的征收,以提供購房原值發(fā)票或合理費用為憑證,不能提供的,即可以按核定的征收率1%來征收個人所得稅。

  熱點解答

  個稅補貼領(lǐng)取方式等同契稅補貼

  “對個人轉(zhuǎn)讓2年以上住房取得的所得,其繳納的個稅根據(jù)地方分成部分給予補貼。”這一規(guī)定究竟如何操作?昨天華僑路產(chǎn)權(quán)登記分中心地稅窗口工作人員表示,這部分的補貼是從財政中列支的,具體辦法由財政和房產(chǎn)部門共同協(xié)商決定。

  取得產(chǎn)權(quán)2年以上的住房轉(zhuǎn)讓,個稅部分最高可以返還40%,這個40%怎么領(lǐng)取呢?南京市房產(chǎn)局相關(guān)人士表示,這個其實和之前的契稅補貼操作方式一致。市民在繳納完個稅后,憑著個稅發(fā)票,可以到指定的窗口領(lǐng)取支票,再憑支票在規(guī)定期限內(nèi)領(lǐng)取個稅40%的補貼。不過,目前操作方式還沒有最后公布,近幾天有需要領(lǐng)個稅補貼的賣房人,可以先保留個稅的完稅發(fā)票,屆時憑發(fā)票辦理相關(guān)領(lǐng)取手續(xù)。

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