中大恒基品牌策略中心市場研究部數據顯示:黃金九月,北京房屋租賃市場發展平穩,與8月份相比,成交量增長14.6%,成交價格持續走平,一居室至三居室的租金增長幅度均在2%-4%之內,兩項主要市場指標顯示:北京的房屋租賃市場已經進入穩步發展的階段。
成交量穩步回歸
縱觀第三季度房屋租賃市場的走勢發現,成交量在7月份出現強勢增長,8月份環比增長率開始下跌,9月份,長勢較8月有所上揚。分析原因:6月份,二手房市場開始實行新政,造成了短暫、嚴重的市場觀望情結,二手房交易量當期嚴重受挫。造成6月份租賃市場成交量縮水。進入7月份,隨著政策明晰,又正值學生、打工潮租房的黃金段,所以,成交量呈現出大幅反彈。8月份,經過7月份的失衡調整,市場進入平穩的增長階段,9月份則沿襲了8月份回歸后的理性增長,并穩步上揚。
8月份,北京房屋租賃市場沒有延續7月份強勢增長勁頭,與6月份相比,7月房屋租賃成交量環比增長35.4%,相比之下,8月份以后,這種強勢增長勁頭大打折扣,8月份環比7月增長率僅為7.8%,而9月份相比8月份增長14.6%。
租賃價格持續走平
9月份,一居室平均租金為1486元/月,二居室平均租金為1998元/月,三居室平均租金為2474元/月,環比8月增幅在2%-4%。環比增長率依次為3.77%,3.36%和2.57%。
通過上表數據,自7月份開始,租賃價格持續走平。中大恒基市場研究部人員認為,租賃價格的持續走平并呈現出微幅上揚的走勢,反映了一個市場信號:房屋租賃市場已經步入平穩發展階段。
二居室占半壁江山
中大恒基市場研究部數據顯示,9月份,在居室結構分布中,二居室成交量占全部居室成交總量的62.2%,穩坐頭把交椅,一居室和三居室分別占28%和5%,剩余4.8%的市場份額被其他戶型瓜分。
從整個第三季度全市租賃市場的居室結構分布情況來看,二居室一直占據租賃市場的主流位置,因為二居室最大的優勢就是性價比高,面積稍小的二居室適合一家三口或者年輕夫妻租住,面積稍大的則更適合單身打工族的合租。在可比條件下,二居室的每平米租賃價格往往要低于一居室。與三居室相比,二居室的優勢在于總價低,租住的人相對少,自由空間大,能滿足現代人的個性化需求,所以,二居室一直受到廣大租客的認可和追捧。
租金、面積“橄欖型”分布定型
無論是租金結構還是面積結構,和8月份相比,都沒有發生很大變化,租金和面積的雙“橄欖型”分布已經基本定型。
從租金結構看,9月份,1800元/月--2300元/月的區間仍是主力成交價格帶,可占到全部成交單總數的62.3%,相比8月份的57.8%增長了4.7個百分點;租金在1800元/月以下的占全部成交單總數的23.5%,以1500--1600元/月為主要的價格水平;租金在2300元/月以上的占比14.2%。
從面積結構看,8月份,成交房屋面積以60平方米--90平方米為主,可占到全部成交單總數的54.2%,平均面積在71.5平方米左右;60平方米以下的成交占比31.6%,90平方米以上的占比14.2%。9月份和8月份相比,變化甚微,面積60平方米-90平方米仍是主流成交面積,到全部成交單總數的58.4%,平均面積在68平方米左右;60平方米以下的成交占比30.2%,90平方米以上的占比11.4%。
交通成就熱租區域
租賃市場有著明顯的季節性特征,這不僅表現在成交量和成交價格上,同樣作用于熱點區域上。
受高校畢業生和其他學生租房的影響,每年的7、8月兩個月份,租賃市場最火爆的局面往往會出現在各高校周邊,此時,供需嚴重失衡,成交率極高,租金也會趁火攀升。8月下旬,進入9月份,因學而租的熱情退去,租賃市場又回歸統治其他時間的另一熱潮,即交通利好。
交通是廣大租客考慮因素的重中之重。目前,工作在北京,最苦惱的事就是繁重的交通,所以,租客往往會將便捷的交通作為首選考慮因素。像地鐵沿線、輕軌附近便成了旺租區域,比如昌平;另外毗鄰商業區,也形成了幾個熱租的典型區域,像團結湖、安貞、勁松等地的租賃市場皆因毗鄰商業區而繁榮不敗。
前景平穩,度過政策調整震蕩期
政府在6月份對二手房市場進行了一番釜底抽薪的調控,7月份旋即出臺《補充通知》為受挫市場開始療傷,8月份市場逐漸恢復元氣。到了9月份,有關部門并沒有推出新的調控政策。并且有消息稱,在未來一段時間內房地產將不會出臺新政策。
在這樣的宏觀預期下,租賃市場將呈現出持續穩定、健康良性的發展前景,中大恒基市場研究部認為,第四季的租賃市場將會保持穩定,按照正常的增長曲線向前發展。