購買一套稱心如意的房子，是許多老百姓的夢(mèng)想。如果落入不良開發(fā)商設(shè)置的陷阱，購房人甚至可能血本無歸。因此，消費(fèi)者有必要了解商品房買賣特別是預(yù)售商品房買賣過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)“人為刀俎，我為魚肉”的被動(dòng)局面。
一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆 房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購房人的權(quán)益。為此，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于開發(fā)商的售樓資格作了若干限制，即開發(fā)商作為預(yù)售人，應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng)，使預(yù)購人能夠較為全面真實(shí)地了解商品房預(yù)售的信息：
(一)預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人；
(二)商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；
(三)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；
(四)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；
(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；
(六)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；
(七)商品房預(yù)售款的專用帳戶；
(八)物業(yè)管理事項(xiàng)；
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
如果以上條件都具備的話，說明開發(fā)商在國有土地使用權(quán)的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預(yù)售前的開發(fā)等過程中，都較為規(guī)范，沒有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對(duì)商品房后期建設(shè)與管理也有明確的計(jì)劃，購房者大可放心與之談判。
二、看清“內(nèi)部認(rèn)購”的真面目 許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購房人來說，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：
一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；
二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；
三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。
三、是明確售樓廣告的法律效力 許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對(duì)于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請(qǐng)”，對(duì)開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對(duì)于預(yù)售廣告的管理，主要是通過行政手段實(shí)現(xiàn)的，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費(fèi)者，也可以向工商行政管理部門舉報(bào)。
四、是慎簽認(rèn)購書 在實(shí)踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對(duì)于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。對(duì)于認(rèn)購問題，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“預(yù)購人與預(yù)售人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供商品房預(yù)購銷合同草案。收取商品房預(yù)購訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預(yù)售人與預(yù)購人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購人收取的商品房預(yù)購訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款。”此規(guī)定明確規(guī)定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購房人在認(rèn)購書上也使用了“訂金”的字眼。
