日前，一位購房人來電咨詢：他看中了某樓盤的一套全裝修房，在買房時卻被要求必須先和裝修公司簽訂裝修合同，然后才能和開發商簽預售合同。這讓他非常疑惑：既然自己買的是全裝修房，為什么要簽兩份合同，而且是和開發商指定的裝潢公司簽，這和自己買毛坯房，再找裝潢公司有什么區別?還不能貨比三家，豈不有失公平?
為此，我們記者特意去采訪了廣發律師事務所的兩位資深律師，相信律師的專業意見將為想買全裝修房的讀者解讀這合同里的玄機。
目前上海市執行的依然是2000年版的《上海市商品房預售合同》，通常來說，該購房合同文本對于一般的房屋買賣來說，已經有了比較完整的條款，對購房者的保護也較為充分。但對裝修房目前依然還是沒有固定的合同文本，因此完全取決于消費者、購房者的自我保護，在簽定合同前一定要端正心態，對合同上的條款一定要逐條弄明白。要牢記的是，合同是購房者主張及保護自己權益的合理權利。
現在，上海的全裝修購房合同大致有兩種簽訂合同的方法：一種是只簽一份合同，裝修部分以附件或補充協議等形式約定;另一種是簽兩份合同，將毛坯房價與裝修部分分開簽定合同，這里又有兩種方法：一種是兩分合同均與開發商簽定，另一種是分別與開發商、指定裝潢公司簽定。
一份合同、附件約定方式
開發商直接將全裝修房銷售給客戶，房價中包含了裝修款，客戶只與發展商建立一個商品房買賣法律關系，全裝修房屋買賣合同總價中既包括房屋土建，又包括套內裝修。
這種簽訂合同的方法比較理想的，購房合同主體與毛坯房買賣合同沒有什么不同，使用的都是上海房屋土地資源管理局和上海工商行政管理局制定的《上海市商品房預售合同》，所不同的是全裝修房簽訂時，在合同附件“房屋建筑結構、裝修及設備標準”中會有區別，簽訂全裝修房合同時，對于涉及到的裝修標準，如各個房間地面、墻面使用的各種材料或櫥衛設備名稱、品牌、型號等，在約定時越詳細越好，責任明確。
律師提醒：開發商往往會在一些規范合同中間，對自己不太有利的條款作一些補充規定，粘貼在合同的附件中。對這些開發商自己打印的補充條款，購房者應引起足夠的重視，因為開發商往往通過這些補充條款來減輕自己的責任和義務。另外，對于開發商所宣傳“送”的裝修也要注意，這只是開發商玩的文字游戲，所以同樣要將裝修部分在合同中做詳細約定。
裝修項目合同單獨簽訂，甲方均是開發商
這種簽訂合同的方式就是開發商與購房者簽訂兩份合同，一份是商品房預售合同，內容只涉及房屋本身，另一份則是開發商自行制訂、關于裝修的合同，其中規定了裝修及設備的標準，并給出可供選擇的內容，其中甲方依然是開發商。
律師提醒：對于另外與開發商簽定的裝修合同，購房者需要注意的是，這是一份雙方合同，對乙方負責的只能是甲方，假如在協議中出現類似這樣的話：“甲方指派的裝修公司或裝修隊伍直接對乙方負責，自乙方收到甲方書面通知始，本協議項下所有有關裝修工程的全部權利義務由裝修公司或裝修隊伍承擔。”那購房者要警惕，開發商有規避責任的嫌疑。
裝修公司與開發商共同簽訂合同
這種簽訂方式雖然也是簽訂兩份合同，但合同責任人有所不同，開發商與購房者簽定毛坯房購房合同，同時由開發商指定的裝修公司與購房者簽訂裝修合同。
這中間實質上包含了兩層法律關系——房屋買賣和房屋裝修。房屋買賣合同是由購房者和發展商簽訂，而房屋裝修合同則和發展商沒關系，由購房者和裝修公司簽訂。這種做法目前并不為法律所禁止，因此簽訂的合同算是合法有效的。
律師提醒：開發商目前確實可以要求業主同時簽兩份合同，但是在裝修合同中，我們可以要求必須出現開發商這一方，也就是說這應該是一份必須由開發商參與的三方合同;或者，裝修合同中必須有這樣一句：“房屋出現任何質量問題，開發商是第一責任人。”從而明確開發商在房屋買賣中的具體地位與責任，這樣也可以降低日后裝修出現問題、責任推諉的風險。
如上三種合同簽訂方式有較大的差別，目前普遍采用的是第一種簽約方式，這樣的做法比較規范，責任歸屬明確，可以防止避免開發商和裝修公司間互相推諉。如果只簽一份合同與裝修項目單獨簽約契稅繳納情況不同，可以考慮采用分開簽兩份合同。但消費者應了解總價中的裝修部分的價格，并根據周邊房產信息來判斷是否劃算。
不管一份還是兩份，條款約定越細越好
由于全裝修合同不夠規范，而且各個開發商又會有不同簽定方式，購房者需除了要了解其中的差異，以保證最大限度規避風險，更重要的是不管哪種方式簽訂全裝修合同，都必須對以下裝修問題，做明確的細節約定：
(一)明確施工規范保證裝修質量
購買全裝修房，購房者拿到的是已經裝修好的房屋，所以很難對裝修過程加以監督，許多購房者對裝修質量心中沒底。建議購房者在購房合同中對明確裝修工程加以規范，對裝修的驗收也要加以明確，合同中應明確裝修工程的監理單位，并要求開發商出具監理報告，并明確因為房屋工程質量原因而發生退房和保修的具體內容，以及保修賠償方式等相關條款。
(二)對建材、設備的品牌、型號約定清楚
全裝修房所使用裝修材料和設備應在合同中準確無誤地標明，不要有遺漏，包括材料的品牌、型號。如果是進口的材料、設備，則要在合同中寫清產地。在此要注意的是，對開發商承諾贈送的材料和設備也要以書面形式明確約定。
(三)關于室內空氣質量問題
裝修房的室內空氣質量問題越來越受到購房者關注，目前此類空氣質量的投訴問題，在房屋裝修中也較為常見，所以購房者在購房合同中可對室內空氣質量做一定的說明約束。在房屋交付時開發商應根據國家標準，對室內空氣環境做權威機構的檢測，并出具相關的檢測報告。如開發商不能提供檢測報告或者提供的報告超出國家限定標準，購房者有權要求賠償甚至解除買賣合同。
(四)細化對裝修材料及項目的保修責任
全裝修材料質量的保修、維護是非常重要的問題，由于裝修項目種類較多，而且有些材質、項目質量問題要很長時間才能看出來，特別是對于非專業人士，你很難辨別。因此在全裝修購房合同中對裝修各項目保修期分別約定就非常必要。有些問題出現后在約定的保修期內，可由開發商直接更換或進行維修，超出保修期的，可預定由物業上門進行維修。一般全裝修房的最低保修期為2年，但某些材質廠家只提供1年的保修期，為了避免不必要的麻煩，有必要在合同附件中，對裝修建材的保修期、保修費用、保修責任人予以詳細約定，規定誰負責保修，誰執行保修，誰為全裝修房的保修買單。
