在《商品房買賣合同》履行過程中，按時足額支付房款是買房人應履行的主要義務之一，但現(xiàn)實生活中總有一些買房人不遵守合同約定而逾期付款，在此情況下開發(fā)商有權(quán)按照《商品房買賣合同》約定追究其違約責任直至解除合同。我們以《常州市商品房買賣合同示范文本》為例先
在《商品房買賣合同》履行過程中，按時足額支付房款是買房人應履行的主要義務之一，但現(xiàn)實生活中總有一些買房人不遵守合同約定而逾期付款，在此情況下開發(fā)商有權(quán)按照《商品房買賣合同》約定追究其違約責任直至解除合同。我們以《常州市商品房買賣合同示范文本》為例先看一下合同條款：
第十條 買受人逾期付款的違約責任
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期在__日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過__日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的__%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之日第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。
本條款中的逾期應付款指依照本合同第八條規(guī)定的到期應付款與到期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與到期的實際已付款的差額確定。
2、___________________________________。
該條款光從字面來看似乎很容易理解，也很容易操作，概括起來就是買房人如果逾期交納房款，在一定時間之內(nèi)開發(fā)商有權(quán)收取其違約金，但合同還是繼續(xù)履行;如超一定期限，開發(fā)商則有權(quán)選擇解除合同。但在實際操作過程中，開發(fā)商怎樣來行使這種約定解除權(quán)，就存在很多實際法律問題。本文圍繞買房人逾期付款開發(fā)商行使解除權(quán)應注意的法律問題進行以下探討：
首先，法律對解除權(quán)的行使有一個時間限制，《合同法》95規(guī)定：法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第15條：法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。根據(jù)上述法律規(guī)定，開發(fā)商應當掌握解除權(quán)行使期限，如果合同中未約定解除權(quán)行使期限，開發(fā)商應當在買房人逾期付款這一違約行為發(fā)生之日起一年內(nèi)行使解除權(quán)，注意不要錯過解除權(quán)行使期限導致失權(quán)。
其次，法律對于合同解除程序也有詳盡規(guī)定。《合同法》96條規(guī)定：當事人一方主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。而從2009年5月13日開始施行的最高院《中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第24條又進一步規(guī)定：當事人對合同解除雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間，在解除合同通知到達之日起三個月以后才向法院起訴的，人民法院不予支持。通過上述規(guī)定，我們可以看出，開發(fā)商按照合同約定行使解除權(quán)，只要在規(guī)定時間內(nèi)向逾期付款的買房人發(fā)出通知，但通知到達買房人并不代表合同就立即解除了，因為法律賦予買房人收到開發(fā)商發(fā)出的解除通知后有一個異議期，這個異議期雙方可以約定，在沒有約定情況下按照法律規(guī)定將長達三個月，這個問題對開發(fā)商來說不容忽視，本來行使解除權(quán)就是為了解決買房人遲遲不來交款而房屋又不能另行出售的困境，如果發(fā)出解除通知后還要坐等三個月，很有可能錯過銷售佳期。如何化解這一問題，我們的建議是開發(fā)商可以在《商品房買賣合同》 補充協(xié)議 中對解除合同異議期進行約定 出賣人或買受人依據(jù)法律規(guī)定或本合同以及補充協(xié)議的約定向?qū)Ψ街鲝埥獬贤瑫r，應當書面通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方如有異議，應在15日內(nèi)請求人民法院確認解除合同的效力 ，這樣當逾期交款的買房人收到開發(fā)商發(fā)出的解除通知15天之內(nèi)如未向人民法院或仲裁機構(gòu)提出異議，合同就此解除，開發(fā)商可以另行銷售。
