案情簡介：
2009年4月，耿先生（乙方）與A公司（甲方）簽訂招商協(xié)議一份，約定乙方預(yù)選A公司開發(fā)的某商城x號商鋪并向甲方交納保證金200000元；甲方承諾預(yù)選的商鋪在簽訂商品房買賣合同前不得擅自轉(zhuǎn)讓他人，否則視為違約；甲方應(yīng)按乙方所留的地址書面通知乙方簽訂商品房買賣合同，乙方應(yīng)收到通知后三天內(nèi)來辦理，逾期不辦視為自動放棄，按乙方違約處理，違約金按照經(jīng)營保證金的30%確定。
A公司于2010年2月取得上述商鋪預(yù)售許可證后，電話通知耿先生簽訂商品房買賣合同，售價為每平方9500~10000元。耿先生認為該售價與其簽訂招商協(xié)議時A公司員工口頭承諾的價格存在差異，遂拒絕簽訂商品房買賣合同。
2011年5月，耿先生未經(jīng)A公司許可，自行進入預(yù)選的商鋪，并對該商鋪安裝了卷簾門和廣告牌，并于2013年8月開始經(jīng)營。A公司認為耿先生的行為侵害其公司對商鋪的所有權(quán)，訴至法院要求判令耿先生騰空、返還商鋪并拆除其在商鋪新增的廣告牌及卷簾門。
耿先生辯稱其與A公司簽訂了招商協(xié)議，系合法占有商鋪，要求繼續(xù)履行合同。A公司收取經(jīng)營保證金后，故意拖延開盤時間和交房時間，2010年開盤時又違背承諾，抬高房價。其多次與A公司商談，要求以當初承諾的人民幣7000元~8000元價格簽訂正式購房合同，但A公司不予理睬，拖延至今，購房合同未能簽訂的原因在A公司。請求法院駁回A公司訴訟請求。
一審法院經(jīng)審理認為，雙方當事人簽訂招商協(xié)議時，房屋尚在建設(shè)中，其所有權(quán)還沒有經(jīng)過登記設(shè)立，尚未形成物權(quán)。對于耿先生來說其得到的是房屋建成以后取得所有權(quán)的期待權(quán)。從合同內(nèi)容可見雙方在簽署招商協(xié)議時，內(nèi)心的意思是就選定的商鋪達成預(yù)約的合意，并作出相應(yīng)的違約約定。耿先生所抗辯的售價無合同依據(jù)，又不能進一步舉證證明，法院不予采信。合同雙方之合意，任何人不能強求他違背自己的意愿訂立合同。
本案爭議商鋪系A(chǔ)公司合法投資建造，所有權(quán)人為A公司，耿先生在雙方未簽訂買賣協(xié)議，亦未支付相應(yīng)對價的情況下，未經(jīng)A公司許可同意，擅自強占爭議商鋪，缺乏事實和法律依據(jù)。最終判決支持了A公司的訴訟請求。
耿先生不服一審判決，上訴至蘇州中院。二審審理后判決駁回上訴，維持原判。
法官釋法：
當事人簽訂預(yù)約合同的目的是為了將來訂立正式的買賣合同，而買賣合同是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型之后簽訂的，雙方當事人行使權(quán)利履行義務(wù)的目的則是實際履行，實現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移及對價房款的支付，取得履行買賣合同后的經(jīng)濟利益。就內(nèi)容來看，雙方簽訂的《招商協(xié)議書》屬于預(yù)約合同。其中約定的經(jīng)營保證金是對雙方按約履行預(yù)約合同的保證，如果出現(xiàn)協(xié)議書的確定的違約行為，則按照保證金的30%承擔(dān)違約金?！墩猩虆f(xié)議書》并未約定耿先生向A公司支付20萬元保證金后，A公司即應(yīng)當允許其占有、使用和經(jīng)營預(yù)選商鋪。
二審中，耿先生提供證人證言可以證明A公司在簽訂《招商協(xié)議書》時所述售價為每平米7500~8000元，低于簽訂正式購房合同時A公司的售價，但雙方并沒有將上述售價固定于預(yù)約合同中，A公司無義務(wù)以每平米7500~8000元的價格與耿先生達成商品房買賣合同。
《招商協(xié)議書》中對商鋪價款未作約定，說明本案系爭商鋪的價款需待雙方磋商商品房買賣合同同時加以商定。耿先生并無義務(wù)按照A公司確定的成交價與之達成商品房買賣合同，但是，耿先生一旦選擇不與A公司達成商品房買賣合同，其就無權(quán)基于房屋買賣合同關(guān)系占有、適用本案系爭商鋪無法律或合同依據(jù)，系無權(quán)占有，其擅自在商鋪上安裝卷簾門、廣告牌的行為也侵犯了A公司的所有權(quán)，A公司要求其拆除并返還商鋪并無不當。
法官提示：
本案中，雖然耿先生的行為系無權(quán)占有，但不能排除開發(fā)商存在以低價吸引購房者簽訂預(yù)約合同后，又抬高售價要求購房者簽訂正式合同的行為。購房者出于要承擔(dān)違約責(zé)任的顧慮，往往會委曲求全，以高價簽訂商品房買賣合同。預(yù)約合同多為格式文本，購房者在簽訂商品房預(yù)約合同時應(yīng)提高注意。
在簽訂商品房預(yù)約合同時，購房者應(yīng)當首先審核開發(fā)商“五證”是否齊全，并遵照平等互利的原則，對照正式的商品房買賣合同條款來確定當事人雙方的權(quán)利和義務(wù)。與此同時，雙方就商品房房號、價款、交付定金的標準及其處理方式、房屋付款方式、質(zhì)量標準、裝修設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)備標準、交房日期、違約責(zé)任等內(nèi)容應(yīng)盡力完善。這樣才可以確保在簽訂正式的商品房買賣合同前后，開發(fā)商的言行保持一致，從而維護守約方的合法權(quán)益。購房者在遇到糾紛時，也應(yīng)當采取協(xié)商或者起訴等正當途徑維護自己的利益，耿先生的行為不僅不利于自身合法權(quán)益的主張，反而使自己陷入被動地步，擴大了損失。
