一、問(wèn)題提出
2014年11月12日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署國(guó)務(wù)院令公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，將土地、海域以及房屋、林木等定著物(即不動(dòng)產(chǎn))的權(quán)屬登記全部統(tǒng)一到一部法律之下，對(duì)于《物權(quán)法》確定的物權(quán)公示公信原則的落實(shí)是個(gè)有力保障。《暫行條例》自2015年3月1日起施行，但是在全國(guó)全面落實(shí)應(yīng)該還需要一段時(shí)間，也即意味著不動(dòng)產(chǎn)登記“名不符實(shí)”的“亂象”還會(huì)存續(xù)一段時(shí)間。這為房屋交易的“無(wú)權(quán)處分”留下了制度空間。在展開(kāi)本文的論述之前，先提出幾個(gè)實(shí)踐中比較常見(jiàn)的無(wú)權(quán)處分的房屋買賣案例。
(一)案例呈現(xiàn)
案例一：甲原住房屋因城市開(kāi)發(fā)建設(shè)而被征收，乙公司負(fù)責(zé)拆遷開(kāi)發(fā)。甲與乙簽訂安置協(xié)議，約定甲回遷安置房屋A。后甲因個(gè)人原因與丙簽訂房屋買賣合同，約定將房屋A出售于丙。待房屋A建成后，甲未及時(shí)向乙支付房款差價(jià)，導(dǎo)致甲無(wú)法取得房屋A的登記所有權(quán)。現(xiàn)丙要求取得房屋A的所有權(quán)而與甲發(fā)生糾紛。
案例二：甲與乙系朋友，乙因常年在外地而委托甲照看房屋A。甲因生意失敗而急需用錢，于是就打起了主意決定將乙的房屋A賣掉。之后甲偽造了乙的出售房屋授權(quán)，與丙簽訂了房屋買賣合同并讓丙入住房屋A。后乙回來(lái)發(fā)現(xiàn)房屋A已經(jīng)被丙占有使用而引發(fā)糾紛。
案例三：甲與乙系朋友共同出資購(gòu)買房屋A作為投資用，但受限于當(dāng)時(shí)房屋限購(gòu)政策，只將房屋A登記在甲的一人名下。后甲急需用錢，在未經(jīng)乙同意的情況下私自將房屋A出售給了丙。后乙發(fā)現(xiàn)房屋被甲私自出售而引發(fā)糾紛。
案例四：甲與乙系夫妻，有夫妻共同財(cái)產(chǎn)房屋A1、A2、A3三套，其中房屋A1登記為甲所有，房屋A2登記為乙所有，房屋A3登記為甲乙共同共有。甲在未經(jīng)乙同意的情況下，將房屋A1、A2、A3分別出售給丙1、丙2、丙3。
(二)類型化分析
總結(jié)前述四個(gè)案例，一個(gè)總的特征即是甲未取得房屋A的所有權(quán)，也未經(jīng)所有權(quán)人乙的同意，就將房屋A出售給丙，因產(chǎn)權(quán)人乙不同意而引發(fā)糾紛。但是四個(gè)案例卻又有其自身的不同特點(diǎn)。
案例一，甲不享有房屋A的所有權(quán)(未登記物權(quán))，但是卻享有對(duì)房屋A的債權(quán)。丙與甲簽訂房屋買賣合同是基于對(duì)甲享有房屋A債權(quán)的信任。
案例二，甲不享有房屋A的所有權(quán)，也不對(duì)房屋A享有債權(quán)，只是受乙的委托臨時(shí)照看房屋A。丙與甲簽訂房屋買賣合同是基于對(duì)甲偽造的授權(quán)的信任。
案例三，甲享有房屋A的所有權(quán)，但不是全部所有權(quán)而只是部分所有權(quán)。丙與甲簽訂房屋買賣合同是基于對(duì)物權(quán)公示公信原則的信任。
案例四，甲享有房屋A的所有權(quán)，且甲與共有權(quán)人乙有夫妻的特殊關(guān)系。丙與甲簽訂房屋買賣合同是基于對(duì)甲乙夫妻關(guān)系的信任。
由此可見(jiàn)，所列案例實(shí)質(zhì)上分為兩大類：第一類，“甲賣乙物”，即非物權(quán)所有人出售房屋;第二類，“甲賣與乙共有物”，即房屋部分所有權(quán)人出售房屋整體。
二、處理無(wú)權(quán)處分的房屋買賣合同需要解決的問(wèn)題
(一)無(wú)權(quán)處分
無(wú)權(quán)處分一般是指對(duì)涉案房屋(房屋A)無(wú)處分權(quán)的人(甲)，對(duì)外(丙)以自己(甲)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。從“無(wú)權(quán)處分”的概念來(lái)看，無(wú)權(quán)處分有這樣一些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有權(quán)，這是無(wú)權(quán)處分最根本的特征。無(wú)權(quán)可能是根本沒(méi)有所有權(quán)，也可能是只享有部分所有權(quán)。2.出售房屋的人對(duì)外以自己的名義，這是無(wú)權(quán)處分的形式特征。無(wú)權(quán)處分雖然不享有涉案房屋的所有權(quán)，但是房屋出售人卻是以自己的名義而非房屋實(shí)際所有人的名義對(duì)外進(jìn)行出售。3.出售房屋實(shí)際分為兩個(gè)階段的行為，這也是學(xué)界和實(shí)務(wù)界最引起爭(zhēng)論之所在。無(wú)權(quán)處分一般先是為就涉案房屋的處分簽訂房屋買賣合同，之后再依據(jù)房屋買賣合同就涉案房屋進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)移。
前述案例中，案例一、三、四中甲均構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但是案例一中的甲屬于事實(shí)上的無(wú)權(quán)處分，為最典型的無(wú)權(quán)處分;案例三、四中的甲屬于法律上的無(wú)權(quán)處分，為最常見(jiàn)的無(wú)權(quán)處分。
(二)無(wú)權(quán)代理
無(wú)權(quán)代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)對(duì)外(丙)以房屋所有權(quán)人(乙)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。無(wú)權(quán)代理與無(wú)權(quán)處分的本質(zhì)區(qū)別在于房屋出售人究竟是以誰(shuí)的名義進(jìn)行處分行為。從這一點(diǎn)講，無(wú)權(quán)代理不能等同于狹義的無(wú)權(quán)處分，但是我們也要注意到，在無(wú)權(quán)代理出售房屋的情形下，出售行為并非房屋所有權(quán)人真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，因此也屬于廣義上的無(wú)權(quán)處分。
前述案例二即屬于這種無(wú)權(quán)代理。
(三)無(wú)權(quán)處分的效力
根據(jù)前述，無(wú)權(quán)處分實(shí)際上有兩個(gè)階段，第一階段是為實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的債權(quán)行為，第二個(gè)階段才是本質(zhì)意義上的處分行為。因此探討無(wú)權(quán)處分行為的效力，對(duì)這兩階段的行為的效力均需要作出判斷。按照《物權(quán)法》的立法精神，已經(jīng)將債權(quán)行為和物權(quán)行為做了分離，兩者之間的效力不直接互相否定，即債權(quán)行為的效力不以物權(quán)行為的效力為前提，同樣物權(quán)行為的效力也不以債權(quán)行為的效力為前提。
房屋物權(quán)的轉(zhuǎn)移需要登記，該物權(quán)行為的操作實(shí)際上還有行政主管部門的把關(guān)審核，在實(shí)踐中發(fā)生的糾紛較少，更多的是集中在債權(quán)行為。關(guān)于無(wú)權(quán)處分合同的效力，《合同法》第五十一條如此規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”反面解釋即權(quán)利人未追認(rèn)或一直未取得處分權(quán)的，合同無(wú)效。該條規(guī)定被稱譽(yù)稱為中國(guó)民法上的“精靈”，在理論界和實(shí)務(wù)界都引發(fā)了極大的爭(zhēng)論。如果將無(wú)權(quán)處分作廣義的解釋，那么無(wú)權(quán)處分合同的無(wú)效結(jié)論將會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂房屋交易秩序。在未對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的概念作出明確的界定情況下，立法者在《物權(quán)法》設(shè)置了善意取得制度進(jìn)行彌補(bǔ)。但是善意取得制度有著嚴(yán)格的條件限制，故最高院又進(jìn)一步突破，在《買賣合同司法解釋》中明確法院不支持無(wú)處分權(quán)合同無(wú)效。故實(shí)踐中，無(wú)權(quán)處分合同的效力已經(jīng)被認(rèn)可。
(四)善意取得
善意取得制度是《物權(quán)法》設(shè)置的保障善意第三人的一個(gè)制度。善意取得的成立，需要滿足三個(gè)條件：1.受讓人是善意的，這是善意取得制度的制度根源。無(wú)權(quán)處分的結(jié)果導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，如果該第三人沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，從保護(hù)交易秩序和第三人的角度出發(fā)，均應(yīng)當(dāng)確認(rèn)善意第三人取得物權(quán)的合法性。2.受讓人支付了合理的價(jià)格對(duì)價(jià)。該條件其實(shí)是對(duì)第1個(gè)條件的細(xì)化，何從判斷主觀善意?內(nèi)心的意思往往無(wú)法探知，只能從客觀的行為去判斷。交易的一個(gè)重要因素就是價(jià)格，如果以低價(jià)購(gòu)進(jìn)，則很難認(rèn)定買受人的善意。3.物權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成。這是一個(gè)實(shí)踐性的要求。善意保護(hù)制度是在平衡實(shí)際權(quán)利人和買受人的權(quán)益。當(dāng)物權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，交易的事實(shí)已經(jīng)成就，推翻現(xiàn)狀讓實(shí)際權(quán)利人取回物權(quán)，對(duì)整個(gè)交易秩序是大的破壞，因此不應(yīng)當(dāng)支持;而在物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，無(wú)權(quán)處分的行為只完成了一半，保持原有的權(quán)屬關(guān)系更利于整個(gè)社會(huì)秩序。
(五)相關(guān)法律規(guī)定
通過(guò)前面論述，我們?cè)購(gòu)姆梢?guī)定的角度重新梳理一下有關(guān)無(wú)權(quán)處分的法律處理問(wèn)題：
第一，《合同法》對(duì)無(wú)權(quán)處分和無(wú)權(quán)代理合同的效力規(guī)定。無(wú)權(quán)處分合同和無(wú)權(quán)代理合同都是效力待定合同?！逗贤ā返谖迨臈l第一款規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。”第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”
第二，《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得制度是對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的規(guī)制和救濟(jì)。《物權(quán)法》第一百零六條第一、第二款規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)權(quán)處分人請(qǐng)求賠償損失。”
第三，最高院在司法解釋中對(duì)無(wú)權(quán)處分合同處理的規(guī)定。《最高院買賣合同司法解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”
三、無(wú)權(quán)處分的房屋買賣合同的法律處理
(一)“甲賣乙物”合同的法律處理
這種情形最為常見(jiàn)的是拆遷安置房交易，因?yàn)椴疬w安置過(guò)程中一家基本會(huì)分得多套房，并且房主從簽訂拆遷安置協(xié)議到拿到房屋再到辦理產(chǎn)證需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。在這段漫長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房主將其中一套房屋交易流轉(zhuǎn)出去也是非常普遍的現(xiàn)象。案例一就是該情形的一種抽象表達(dá)。
案例一中甲系無(wú)權(quán)處分人，乙系房屋所有權(quán)人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據(jù)《最高院買賣合同司法解釋》的規(guī)定，甲與丙簽訂的合同雖屬無(wú)權(quán)處分合同，但是該合同不具備《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，因此合同合法有效。第二，甲與丙簽訂的合同能否履行需要具備一定條件。這個(gè)條件就是甲與乙完成安置房的交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。否則，甲因?yàn)槲慈〉脤?duì)房屋A的登記所有權(quán)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)向丙轉(zhuǎn)讓物權(quán)。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有權(quán)。丙對(duì)甲不享有房屋A的物權(quán)是明知的，雖然支付了合理的價(jià)格對(duì)價(jià)，但是丙并未實(shí)際取得房屋所有權(quán)登記，因此丙未取得房屋A的所有權(quán)。第四，丙只能向甲主張相應(yīng)的合同責(zé)任。因合同無(wú)法實(shí)際履行導(dǎo)致丙簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，并且過(guò)錯(cuò)責(zé)任在甲，因此丙有權(quán)選擇行使法定解除權(quán)并要求甲賠償相應(yīng)的損失。
這里需要說(shuō)明一點(diǎn)的是案例一中甲是因?yàn)槲捶e極與乙辦理交房事宜而導(dǎo)致無(wú)法取得房屋所有權(quán)。實(shí)踐中因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上升導(dǎo)致許多“甲”故意不去拿房，此時(shí)丙就無(wú)法實(shí)現(xiàn)拿房的目的而只能選擇解除合同并要求賠償。等丙解除合同后，甲立即與乙辦妥交房手續(xù)并轉(zhuǎn)手出售獲得差價(jià)。如此一來(lái)，丙會(huì)陷入非常被動(dòng)的地步，不但拿房的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而且可主張的賠償數(shù)額因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)而無(wú)法量化和期待。
(二)無(wú)權(quán)代理合同的法律處理
在目前實(shí)踐中無(wú)權(quán)代理處分合同應(yīng)當(dāng)說(shuō)是比較少見(jiàn)的，主要是這樣操作的成本和難度都太大。一般買受人都有相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎意識(shí)，未見(jiàn)到房屋所有權(quán)人的親自授權(quán)，或該授權(quán)未經(jīng)公證，是不太會(huì)憑一紙簡(jiǎn)單的書(shū)面授權(quán)就與代理人簽訂買賣合同。案例二是經(jīng)抽象后的一個(gè)典型無(wú)權(quán)代理合同。
案例二中甲系無(wú)權(quán)代理人(廣義的無(wú)權(quán)處分人)，乙系房屋所有權(quán)人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的合同合法有效。這個(gè)有效有一定的前提，即合同內(nèi)容絕對(duì)有效，合同主體待定。如果乙對(duì)合同內(nèi)容予以追認(rèn)，則合同對(duì)乙和丙有效;如果乙拒絕對(duì)合同內(nèi)容追認(rèn)，則合同對(duì)甲和丙有效。從案例描述來(lái)看，乙是不愿意對(duì)合同內(nèi)容追認(rèn)的，那么合同在甲和丙之間有效。第二，買賣合同無(wú)法實(shí)際履行。因?yàn)橐也粚?duì)合同內(nèi)容追認(rèn)，而甲又不實(shí)際享有房屋A的所有權(quán)，根據(jù)合同內(nèi)容丙享有的權(quán)利則成了水中月。此時(shí)甲的無(wú)權(quán)代理轉(zhuǎn)化成了案例一中所說(shuō)的無(wú)權(quán)處分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有權(quán)需要考察丙是否盡到了善意第三人的注意義務(wù)。案例二中丙并未辦理房屋與所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因此丙仍不享有房屋A的所有權(quán)。第四，丙只能向甲主張違約責(zé)任。
(三)“甲賣與乙共有物”的法律處理
這種法律糾紛多發(fā)于婚姻家庭關(guān)系中，我國(guó)婚姻法對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)采共有制為原則、分別制為例外的原則，因此只要是婚后所得財(cái)產(chǎn)，均屬夫妻共同所有而不論登記為誰(shuí)。這就為交易糾紛的發(fā)生埋下了伏筆。
案例三中的房屋買賣合同合法有效，甲構(gòu)成無(wú)權(quán)處分也無(wú)異，丙是否能取得房屋所有權(quán)則需要取決丙是否滿足善意取得制度。如果甲丙在乙發(fā)覺(jué)此事之前就已經(jīng)完成辦理了過(guò)戶手續(xù)，那么房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移事實(shí)已經(jīng)成就，乙只能向甲主張侵害物權(quán)的責(zé)任。
案例四中實(shí)際區(qū)分了三種類型，其中類型1的本質(zhì)與案例三一致，故不在此贅述。類型2與類型3的無(wú)權(quán)處分又與表見(jiàn)代理制度相關(guān)聯(lián)。根據(jù)我國(guó)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，夫妻對(duì)共有財(cái)產(chǎn)有同等處置權(quán)利。那么在類型2和類型3中能否運(yùn)用表見(jiàn)代理制度來(lái)進(jìn)行說(shuō)明?根據(jù)目前司法實(shí)踐的操作，夫或妻未經(jīng)對(duì)方同意單方處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為可以構(gòu)成表見(jiàn)代理。第一，甲處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但該處分合同屬合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有權(quán)。房屋未登記在甲的名下，雖然甲與乙系夫妻關(guān)系，但在重大財(cái)產(chǎn)處理上應(yīng)當(dāng)有夫妻雙方的共同處分意思，在僅有甲單方意思表示的情況下，丙受讓房屋A不能認(rèn)定為善意。第三，丙與甲在此次交易過(guò)程中均有過(guò)錯(cuò)，雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)情節(jié)對(duì)違約責(zé)任承擔(dān)各自的責(zé)任。
四、結(jié)語(yǔ)
房屋交易屬重大交易，交易雙方均應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎而行。但是因?yàn)橹安粍?dòng)產(chǎn)登記制度未統(tǒng)一、樓市政策復(fù)雜多變、相關(guān)法律制度內(nèi)在沖突，導(dǎo)致雖然可能盡到了合理的注意義務(wù)但是還是難免深陷其中而導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。雖然現(xiàn)有的司法實(shí)踐對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的效力做了肯定，但是買受人也只能依據(jù)此合同獲得一個(gè)賠償?shù)臋?quán)利而無(wú)法實(shí)現(xiàn)取得房屋所有權(quán)的合同目的。往往此類交易中，買受人都是先支付了房?jī)r(jià)，在之后的辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中逐漸事發(fā)。在彼時(shí)再要求解除合同、退回房款、賠償損失，于買受人而言風(fēng)險(xiǎn)太大。因此我們提醒買房人，在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，一定要對(duì)“無(wú)權(quán)處分”的情況格外注意，做好前期把關(guān);待合同簽訂后，需要立即辦理過(guò)戶手續(xù)，確保取得登記物權(quán)。
