一、案情簡介
原告：肖某、潘某
被告：杜某
2009年7月21日，梁某系爭房屋陽臺上跳下，當(dāng)場死亡。
之后，被告以人民幣95萬元價格購入系爭房屋。2009年8月26日，系爭房屋登記于被告名下。2014年12月10日，原告作為買受人(乙方)，被告作為賣售人(甲方)，雙方簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告同意以235萬元的轉(zhuǎn)讓價購買被告擁有的系爭房屋。合同簽訂后，原告當(dāng)日支付被告購房款2萬元，并支付中介上海太平洋房屋服務(wù)有限公司傭金1萬元。2014年12月14日，原告又支付被告購房款20萬元。
之后，原告得知系爭房屋曾發(fā)生跳樓死亡事件，通過電話多次就解約一事與被告進行聯(lián)系，但均未能達成一致意見。其中，被告在電話中曾表示“它什么時間我沒有關(guān)注過，但是這個事情呢，我聽說過，但是我不相信這個事情的”、“它存在這個不存在這個呢，我是，就是說，從房子角度上我是不關(guān)心這個事情的”、“我父母知道，但是他沒跟我說呀，但是就算有這情況，我也不在乎的”。
原告肖某、潘某訴稱，原、被告通過中介介紹簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告向被告購買系爭房屋。簽約后，原告共支付房款22萬元。后經(jīng)原告了解，系爭房屋曾發(fā)生租客非正常死亡事件。被告未能盡到完全真實的告知義務(wù)，隱瞞合同標(biāo)的重大瑕疵，導(dǎo)致原告購房結(jié)婚的目的落空。故訴至法院，要求判令：1、撤銷原、被告之間訂立的房屋買賣合同;2、被告返還購房款22萬元;3、被告賠償原告中介費損失1萬元;4、被告以23萬元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率賠償自2014年12月16日起至實際支付之日止的利息;5、訴訟費由被告承擔(dān)。
被告杜某辯稱，不同意原告的訴訟請求。本案某告的撤銷事由不成立，合同合法有效，原告應(yīng)按約履行并支付相應(yīng)房價款。
二、法院裁判
本案的爭議焦點在于原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議》能否撤銷?《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷……”。結(jié)合本案情況及雙方陳述，判斷涉案房屋買賣合同能否撤銷的關(guān)鍵在于被告是否存在欺詐行為。
首先，被告在出售系爭房屋前是否知曉該房屋曾發(fā)生過跳樓一事?雖系爭房屋于2009年7月21日發(fā)生了跳樓自殺事件，屬客觀事實，但若被告出售房屋前并不知曉，即使被告未告知原告，也不存在隱瞞一說，更不存在欺詐。被告以不知曉進行辯稱，對此本院認(rèn)為，從其與原告之間的電話錄音來看，其承認(rèn)曾聽說過“跳樓事件”，只是自己并不在意這個事情，與被告的辯稱相互矛盾，本院難以采納被告的該項辯稱，應(yīng)推定被告在出賣房屋前知曉該起跳樓自殺事件。
其次，該起跳樓自殺事件是否屬于被告應(yīng)當(dāng)披露的信息?當(dāng)事人在訂立合同過程中，應(yīng)遵循合同法的誠實信用原則，不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況，否則構(gòu)成欺詐。按日常生活經(jīng)驗及民間習(xí)俗，房屋內(nèi)若發(fā)生自殺等非正常死亡事件，往往會使房屋的價值下降，對于房屋的出售價格將產(chǎn)生實質(zhì)性影響，從而影響買受人的締約基礎(chǔ)，應(yīng)屬于出賣人需要披露的信息。系爭房屋于2009年7月發(fā)生跳樓死亡事件，被告在將房屋出售原告時，未予披露，并以正常的市場價格出售給原告，違反了誠實信用原則。
最后，原告是否基于被告未披露該信息作出了錯誤的意思表示?被告在出售系爭房屋時未主動披露房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件的信息，致使原告陷于錯誤，并基于該錯誤進行了法律行為，即以正常的市場價格向被告購買了系爭房屋，并準(zhǔn)備作為結(jié)婚所用。而原告在通過其他途徑得知該信息后，第一時間向被告提出交涉，明確表示不再履約，并就該事多次與被告進行電話溝通，盡管最后雙方未能達成一致，但從側(cè)面更能印證原告是基于錯誤所為的法律行為。
綜合上述三點事實與理由，被告負有告知原告系爭房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件的披露義務(wù)，但未予及時告知，致使原告陷于錯誤，在不知情的情況下與其簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議》，被告的行為構(gòu)成欺詐。原告據(jù)此要求撤銷雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議》，于法有據(jù)。合同被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告要求返還已支付的房款22萬元，可予支持。被告未盡到披露義務(wù)，系導(dǎo)致合同撤銷的過錯方，原告據(jù)此要求其賠償中介費1萬元及已付款與中介費自2014年12月16日起至實際支付之日止的中國人民銀行同期貸款利率利息，也具有法律依據(jù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：一、撤銷原告肖某、潘某與被告杜某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補充協(xié)議》;二、被告杜某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告肖某、潘某購房款22萬元;三、被告杜某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告肖某、潘某中介費1萬元;四、被告杜某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，以23萬元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率支付自2014年12月16日至實際支付之日的利息。
三、法理分析
(一)訂立合同時出賣人有義務(wù)向買受人披露實際對房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓價格產(chǎn)生足以動搖締約意思或者締約條件的房屋信息
現(xiàn)代民法認(rèn)為，在合同訂立階段，買賣雙方為了訂立合同進行磋商之際，雙方當(dāng)事人負有保護信賴關(guān)系的附隨義務(wù)即先合同義務(wù)，違反此義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。先合同義務(wù)中的一項重要內(nèi)容是告知義務(wù)，即信息提供義務(wù)。本質(zhì)上，先合同義務(wù)是對當(dāng)事人之間信用的確認(rèn)和保護，是對民法最高原則誠實信用原則的遵守。誠信原則是整個民法體系的基本原則，是現(xiàn)代合同法理論的最高原則。《中華人民共和國合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……(2)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況……”。該條是關(guān)于締約過失責(zé)任的條文，根據(jù)該條規(guī)定，有締約欺詐行為的，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。該條并未正面說明合同一方具有信息披露義務(wù)或告知義務(wù)，但從該條文可以看出締約欺詐分為兩種情況：第一種是沉默性欺詐，第二種是誤導(dǎo)性欺詐。構(gòu)成沉默性欺詐的邏輯前提是與訂立合同有關(guān)的重要事實不能隱瞞，應(yīng)予披露。但何為與訂立合同有關(guān)的重要事實，即信息披露的范圍，合同法并未做進一步規(guī)定。
系爭房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過租客自殺的非正常死亡事件，該項房屋的歷史信息并非存在于房屋本身，不能通過房屋的物理屬性表現(xiàn)出來，又與房屋的產(chǎn)權(quán)信息不同。房屋的產(chǎn)權(quán)信息登記在房地產(chǎn)交易中心等國家有關(guān)部門，購房時，買受人可以去相關(guān)部門查詢。因此僅是看過幾次房屋的買受人較之于產(chǎn)權(quán)人，無從或者難以知曉房屋的該項歷史信息。在締結(jié)合同時，由于買賣雙方的信息不對稱，必將造成雙方談判地位的不平等。因此在市場交易時，如因信息不對稱而導(dǎo)致當(dāng)事人利益不平衡時，誠信原則要求當(dāng)事人進行信息披露，改變信息的不對稱狀態(tài)，從而使得利益平衡得以恢復(fù)，確保真正的合同自由、確保市場交易的安全性和效益性。
系爭房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過租客自殺的非正常死亡事件，也就是通常所稱的“兇宅”。對于何為“兇宅”，我國的法律、法規(guī)并無規(guī)定。按照我國傳統(tǒng)的民俗習(xí)慣，如出售房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡的事件，此類房屋通常被稱為“兇宅”。 對于“兇宅”的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應(yīng)告知買方的重要事實，對此法律沒有進一步規(guī)定。但是被確定或冠以“兇宅”的房屋通常都難以出售或出現(xiàn)價值貶損。作為追求利益最大化的賣方，當(dāng)然不愿意在訂立合同過程中主動告知或披露可能影響合同簽訂或買賣價格的不利信息。但該項信息卻會對房屋價值產(chǎn)生重大影響，甚至影響買受人的購買決策。
(二)關(guān)于出賣人明知房屋是“兇宅”的判斷
判斷欺詐的前提是出賣人已知務(wù)必披露的信息而沉默或作出虛假陳述，因此首先必須判斷出賣人已知房屋是“兇宅”該項信息，出賣人對于已知的信息負有披露義務(wù)，但是賣方無需花費額外的金錢和時間去獲取信息。因為該案的特殊之處在于，系爭房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件是被告購買系爭房屋后，房屋過戶到被告名下之前，所以在本案審理過程中，從證據(jù)證明力角度分析雙方當(dāng)事人證據(jù)，推斷闡明出賣人在出售房屋時對“兇宅”信息是已知的，有利于查明案件事實，較好地維護了當(dāng)事人的合法權(quán)益。對此該案通過分析關(guān)鍵證據(jù)—錄音資料、出警記錄，被告杜某承認(rèn)曾聽說過“跳樓事件”，只是自己并不在意這個事情，這與被告的辯稱相互矛盾，闡明推斷出賣人在出賣房屋時就對房屋內(nèi)租客非正常死亡事件是已知的。
(三)關(guān)于沉默欺詐導(dǎo)致合同被撤銷的構(gòu)成要件
《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷”。出賣人如果在房屋交易過程中以欺詐的手段使對方在違背真實意愿的情況下訂立合同，買受人當(dāng)然有權(quán)請求法院變更或撤銷。問題是，沉默是否構(gòu)成欺詐?換言之，保持沉默的行為人是否認(rèn)識自己的行為可能導(dǎo)致對方陷于錯誤，并基于該錯誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發(fā)生，是謂沉默型欺詐。沉默型欺詐的構(gòu)成要件：(1)出賣人負有披露義務(wù);(2)出賣人未履行該披露義務(wù)使買受人陷于錯誤，并基于該錯誤進行法律行為;(3)出賣人認(rèn)識到其沉默的行為后果。
從上述三個要件分析本案，可以發(fā)現(xiàn)：(1)被告杜某負有信息披露義務(wù)，該點已如上述。(2)肖某、潘某因被告杜某的沉默陷于錯誤，并基于該錯誤進行了法律行為。基于上述第一點，可以判斷，肖某、潘某與杜某簽訂合同時，雙方的合意基礎(chǔ)并不相同，而肖某、潘某之所以簽訂該合同，是基于杜某的沉默所致。(3)杜某認(rèn)識到其行為的后果，并因此使肖某、潘某受有損失，自己獲有利益。從上述分析可知杜某沉默后果是使肖某、潘某本來可能獲得的減少價金或者與其他人締約的機會利益受到損失，其中市場價格與該房屋因負載兇殺案價格之間的價差被杜某享有。故而，杜某抗辯稱原告的撤銷事由不成立，合同合法有效，原告應(yīng)按約履行并支付相應(yīng)房價款均不足采信。綜上，杜某負有告知肖某、潘某系爭房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件的披露義務(wù)，其未予告知，主觀上具有欺詐故意，使肖某、潘某陷于錯誤，并基于該錯誤進行法律行為構(gòu)成欺詐，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條的規(guī)定，肖某、潘某請求法院撤銷合同，應(yīng)予支持。
