商品房銷售的計(jì)價(jià)方式分為哪幾種?
商品房銷售計(jì)價(jià)方式有三種：按套(單元)計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。三種計(jì)價(jià)方式各有各的優(yōu)點(diǎn)，但不存在完美的計(jì)價(jià)方式，它們各自的缺陷也是明顯的。就按套計(jì)價(jià)而言，其特點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀、便捷，使當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房?jī)r(jià)款;其缺點(diǎn)則是房?jī)r(jià)款與面積數(shù)沒(méi)有直接關(guān)系，難以解決房屋"面積縮水"問(wèn)題。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，其優(yōu)點(diǎn)是概念內(nèi)涵明確，獨(dú)立性強(qiáng)，測(cè)量簡(jiǎn)便容易;但是由于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒(méi)有直接關(guān)系，購(gòu)房者對(duì)于這部分的面積差異很難主張權(quán)利。而按建筑面積計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)則是能保證商品房銷售面積的完整性，可是在這種計(jì)價(jià)方式中，雖然套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和(即商品房的銷售面積)是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果開(kāi)發(fā)商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過(guò)虛增共有建筑面積來(lái)減少套內(nèi)建筑面積，買房人就很難保障自己的權(quán)益了。在目前的立法狀況下，不同的計(jì)價(jià)方式會(huì)對(duì)商品房面積差異處理的結(jié)果產(chǎn)生不同的直接影響。多種計(jì)價(jià)方式并行雖然豐富了買房人自主選擇權(quán)，但也使房屋面積差異糾紛的處理變得日益復(fù)雜。
需要提醒買房人的是，由于各地房地產(chǎn)管理政策不同，上述商品房銷售計(jì)價(jià)方式并非全部均可選擇適用。比如：根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十四條規(guī)定，預(yù)售商品住宅的，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。而根據(jù)北京國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實(shí)施意見(jiàn)》的通知規(guī)定，獨(dú)立的別墅和整棟樓房預(yù)售，計(jì)價(jià)方式由當(dāng)事人自行約定。
