1、冒名簽訂的房屋買賣合同是否有效?
賣房人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴賣房人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
第四十九條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
2、如果房屋被冒名賣出，且買方已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)歸誰?
如果買方是基于善意取得制度取得房屋產(chǎn)權(quán)，那么該房產(chǎn)就歸買方所有了。
我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，依據(jù)該規(guī)定，在出賣人無權(quán)處分的情況下，當(dāng)買方受讓房產(chǎn)時(shí)是善意的，并且以合理的價(jià)格購(gòu)買，同時(shí)，購(gòu)買的該房產(chǎn)依照法律規(guī)定已經(jīng)登記的，買方可以取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。作為房屋的所有權(quán)人，對(duì)房屋具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。因此，原告是無權(quán)占有，其有義務(wù)騰出房子。
3、被冒名賣房，房屋所有人和承租人應(yīng)該怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益?
如果房屋所有權(quán)確實(shí)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，被冒名人可以向冒名人請(qǐng)求賠償損失，如果買受人不符合善意取得的條件，所有權(quán)人有權(quán)追回自己的房產(chǎn)。
我國(guó)《合同法》第二百二十九條中確定了“買賣不破租賃”的原則：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。租賃關(guān)系存續(xù)期間，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，要求承租人返還租賃物。
從我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定來看，冒名出賣是一種無權(quán)處分的行為，無權(quán)處分情況下，只有符合善意取得的條件，才有可能取得所有權(quán)。同時(shí)作為被冒名人，如果買受人不符合善意取得的條件，出賣財(cái)產(chǎn)可以追回，如果對(duì)方符合善意取得的條件，取得出賣物所有權(quán)，也可以要求“冒名人”賠償損失。在此提醒大家，要防范喪失房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，就要確保冒名人與買受人不能進(jìn)行房屋所有權(quán)變更登記。具體來說，就是要保管好自己的房產(chǎn)證、購(gòu)買房屋的相關(guān)稅票等。
