<案情>
徐先生于2000年1月8日與房地產(chǎn)公司簽訂了《龍城房產(chǎn)認(rèn)購書》。雙方約定，徐先生購買龍城房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認(rèn)購條件一款中作出約定：“認(rèn)購方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購書》時向賣方交納認(rèn)購定金3萬元，認(rèn)購方在簽訂《認(rèn)購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購書》及其他相關(guān)文件到龍城銷售中心與賣方簽約。如認(rèn)購方未在認(rèn)購期限內(nèi)，與賣方就認(rèn)購物業(yè)一事簽訂《商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認(rèn)購書的履行，并將認(rèn)購方已購物業(yè)另行處置，且認(rèn)購方已交定金賣方將不予退還。”1月29日徐先生前往龍城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐先生將房地產(chǎn)公司訴至法院，要求雙倍返還定金6萬元。
<焦點(diǎn)>
本案的爭議焦點(diǎn)是：沒有《預(yù)售許可證》，認(rèn)購書是否有效，應(yīng)否雙倍返還定金6萬元。對此，房地產(chǎn)公司認(rèn)為，由于未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購書無效。認(rèn)購書被確認(rèn)無效后，定金即失去擔(dān)保的效力，應(yīng)當(dāng)判決駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請求。
<胡崇國律師解析>
雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。徐先生已按認(rèn)購書的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購書的過程中，徐先生并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，房地產(chǎn)公司應(yīng)雙倍返還定金6萬元。開發(fā)商在預(yù)售前就與購房人簽訂認(rèn)購書是通行做法，但沒有商品房預(yù)售許可證還與買方簽訂認(rèn)購書并收受定金的責(zé)任不能由消費(fèi)者承擔(dān)。
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