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2005年初，我在市區(qū)購(gòu)買一套三居室的期房，房屋預(yù)售合同約定的交房時(shí)間為2005年12月1日，并對(duì)逾期交房的違約責(zé)任作出了明確的規(guī)定。但由于開發(fā)商的資金遲遲不能到位，直到2006年1月30日時(shí)，樓房才只蓋了一半。更讓我感到不安的是，當(dāng)向開發(fā)商詢問房子何時(shí)才能完工時(shí)，他們竟不能給我一個(gè)準(zhǔn)確的答案。考慮再三，我決定解除與開發(fā)商的合同，但是我與開發(fā)商在合同中并未約定合同解除的事項(xiàng)。
請(qǐng)問：我有權(quán)解除合同嗎?我可以要求開發(fā)商賠償我的哪些損失?
律師專線解答
購(gòu)房合同一經(jīng)簽訂，房地產(chǎn)公司就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照合同約定的期限交付房屋。如果逾期未交付，就要承擔(dān)違約責(zé)任;如果逾期未交付達(dá)到一定的期限，購(gòu)房者還可以要求退房，并要。求開發(fā)商賠償損失。
第一，您首先應(yīng)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行催告，責(zé)令其在一定期限內(nèi)交房;如果開發(fā)商還不能交付，則您可以據(jù)此解除合同。根據(jù)《合同法》第94條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同。在您咨詢的這一事件中，雖然您與開發(fā)商并沒有約定合同解除的事項(xiàng)，但是開發(fā)商逾期未交房確實(shí)存在遲延履行的事實(shí)，所以您可以根據(jù)上述規(guī)定解除合同，但必須滿足法定要件，即您在第一次催促開發(fā)商交房時(shí)起，一定的合理期限內(nèi)就有要求退房的權(quán)利。這個(gè)合理期限是多久，我國(guó)相關(guān)司法解釋也有規(guī)定，即經(jīng)過催告的期限。同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第1款明確規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
第二，您可以要求開發(fā)商支付違約金，返還您已交付的購(gòu)房?jī)r(jià)款并賠償您由此遭受的損失。我國(guó)《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”鑒于開發(fā)商的違約行為，您可以要求其返還購(gòu)房款并賠償損失，具體包括：(1)購(gòu)房款;(2)因簽署買賣合同實(shí)際支出的費(fèi)用，如印花稅等;(3)從您交房款之日起到返還房款時(shí)止按銀行存款利率支付利息;(4)由于您與開發(fā)商在房屋預(yù)售合同上約定了違約金條款，其理應(yīng)支付相應(yīng)的違約金。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)逾期交房開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任問題認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
廣大購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到在簽訂房屋買賣合同時(shí)，最好將解除合同的條件或情形寫進(jìn)合同中去。這樣如果出現(xiàn)了合同中約定的情形，購(gòu)房者就可以據(jù)此要求解除合同，既簡(jiǎn)單又省事。另外，交房日期也是商品房買賣合同中一個(gè)至關(guān)重要的條款，廣大購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要充分重視這個(gè)條款，并要堅(jiān)決要求開發(fā)商在書面合同中寫明，而不能輕信他們的口頭承諾。
還需要提醒廣大購(gòu)房者的一點(diǎn)是，合同解除權(quán)也有時(shí)效。如果法律規(guī)定或當(dāng)事人約定了解除權(quán)行使期限，屆滿后當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅;如法律沒有規(guī)定且當(dāng)事人間也沒有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對(duì)方催告，在合理期限內(nèi)不行使，該權(quán)利也會(huì)消滅。
對(duì)于因開發(fā)商逾期交房而不得不臨時(shí)租房居住的購(gòu)房者來說，除了要求開發(fā)商賠償有關(guān)房屋的損失外，還可以將所支出的房租作為自己由于逾期交房所遭受的實(shí)際損失向開發(fā)商要求賠償。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條
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