房產(chǎn)交易也叫房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)。本文主要介紹了房產(chǎn)交易的稅費(fèi)政策。
凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的所有企事業(yè)單位、個(gè)人，除符合稅收優(yōu)惠條件的對(duì)象外，均應(yīng)按照規(guī)定申報(bào)繳納地方稅收。
房地產(chǎn)交易的稅收優(yōu)惠政策主要有：
1、對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。
2、企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征營(yíng)業(yè)稅。
3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
4、對(duì)出售自有住房并擬在該住房出售后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值全部或部分予以免稅。
個(gè)人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，可比照享受上述規(guī)定。以其他人名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，不予免征。
5、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，免征土地增值稅。
二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需繳納的地方稅主要有：營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅和土地增值稅。
1、營(yíng)業(yè)稅：以房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)減去購(gòu)入或受讓原價(jià)后的差價(jià)，按5%的稅率計(jì)征。
2、城建稅和教育費(fèi)附加
①城建稅：以應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)(三資企業(yè)不征)。房產(chǎn)住落地在市區(qū)的，城建稅稅率為7%;房產(chǎn)住落地在鎮(zhèn)區(qū)的，城建稅稅率為5%;房產(chǎn)住落地在常陰沙農(nóng)場(chǎng)的，城建稅稅率為1%。
②教育費(fèi)附加：以應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)。征收率3%(三資企業(yè)不征);
③地方教育附加：以應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，征收率為1%。
3、所得稅：企事業(yè)單位按購(gòu)銷差價(jià)減去房地產(chǎn)交易過(guò)程中繳納的稅費(fèi)后的余額并入其應(yīng)稅所得額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需繳納個(gè)人所得稅，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓價(jià)減去購(gòu)入或受讓原價(jià)、交易過(guò)程中繳納的稅費(fèi)后的余額，稅率為20%。
4、印花稅：土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證按件貼花，每件5元。另外，交易雙方應(yīng)按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)的0.05%計(jì)征印花稅。
5、土地增值稅：計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額(房屋評(píng)估價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金)后的余額。按增值額與扣除項(xiàng)目的比率不同，實(shí)行30%到60%的超率累進(jìn)稅率。
(一) 征收辦法：
1、二手房交易稅從 2005年4月1日起實(shí)行自行申報(bào)制。
2、納稅人在辦理房產(chǎn)交易納稅手續(xù)時(shí)，需填寫“轉(zhuǎn)讓二手房信息表”，并提供如下資料：由交易雙方簽字的房產(chǎn)交易合同、轉(zhuǎn)讓方購(gòu)置或受讓房產(chǎn)時(shí)的原始憑證(發(fā)票、帳冊(cè)或評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告)原件和復(fù)印件，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合理費(fèi)用的原件和復(fù)印件。如納稅人原有購(gòu)房發(fā)票遺失，應(yīng)主動(dòng)到原房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方索取相關(guān)證明材料如購(gòu)房發(fā)票，復(fù)印并加蓋原轉(zhuǎn)讓方公章。如屬家庭唯一生活用房，還必須提供夫妻雙方的戶口簿復(fù)印件，不在同一戶口簿上登記的，需提供能證明夫妻關(guān)系的合法證件復(fù)印件。
3、對(duì)交易雙方隱瞞、虛報(bào)房產(chǎn)交易價(jià)格的，或者房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的，由房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照同類房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并以此作為計(jì)稅價(jià)格。
