現(xiàn)就上海市地方稅務局《關于本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》（以下簡稱《通知》）的有關問題解答如下：
1.《通知》適用的對象是哪些？
答：本《通知》適用于購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)普通住房（包括從二手房市場購入的商品住房、售后公房），居住不滿一年就出售的個人，包括本市戶籍居民和非本市戶籍個人、外籍個人。
2. 如何計算購買后居住是否滿一年？
答：應按照房產(chǎn)所有人即出售人購進該普通住房時房地產(chǎn)權證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間，至出售該普通住房時向稅務機關申請開具售房發(fā)票的當天按孰先原則計算是否滿一年。
例如：張某于2004 年購買了一套普通住房，房地產(chǎn)權證上記載的時間是2004年4月30日，而房屋交接書上記載的時間為2004年4月1日。張某于2005年3月31日向稅務機關申請開具售房發(fā)票出售該房產(chǎn)，盡管房地產(chǎn)權證上記載的時間至其申請開具發(fā)票出售的時間不滿一年，但房屋交接書上記載的時間至其出售時間正好滿一年，則認定張某居住時間已滿一年（2004年4月1日至2005年3月31日），可免征營業(yè)稅及附加。
3. 如何計算出售住房的計稅依據(jù)？
答：按房產(chǎn)所有人出售該房產(chǎn)時與購房者簽訂的房產(chǎn)買賣合同上注明的售價減去購買該房產(chǎn)時購房發(fā)票上注明的購房價款后的差額作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。如果房產(chǎn)買賣合同注明的房產(chǎn)銷售價格明顯低于市場價格的，稅務機關可依據(jù)稅法規(guī)定核定該房產(chǎn)計稅的售房價格。
4. 如何計算稅款？
答：計稅依據(jù)確定后，按5%的稅率計算征收營業(yè)稅，同時，按應繳納的營業(yè)稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。
例如：張某出售一套位于本市某中心區(qū)的普通住房，合同銷售價80萬元，該住宅購進時的發(fā)票注明價格為70萬元，居住未滿一年，其應納稅費為：
（1）應納營業(yè)稅=（800000元-700000元）×5%=5000元；
（2）應納城建稅=5000元×7%=350元；
（3）應納教育費附加=5000元×3%=150元；
（4）應納河道整治費=5000元×1%=50元。
合計應繳納稅費5550元。
外籍個人繳納城建稅、教育費附加的問題按稅法有關規(guī)定執(zhí)行。
5. 出售者如何辦理有關納稅事宜？
答：出售者應持房地產(chǎn)權證、房屋交接書、原購房發(fā)票以及與購房者簽訂的買賣合同、相關人員的身份證等，向房產(chǎn)所在地的稅務機關專設窗口（一般設在房產(chǎn)交易中心內(nèi)）申請開具售房發(fā)票并據(jù)以確定征免營業(yè)稅及附加。如屬于應征收營業(yè)稅及附加的房產(chǎn)，由稅務機關計算應征收稅款并開具繳款書，由出售者至稅務機關指定的征收窗口繳清稅款后，再至上述專設窗口申請開具售房發(fā)票；如屬于免稅房產(chǎn)，稅務機關只出具相關售房發(fā)票。
6. 文件下發(fā)前已簽訂房產(chǎn)買賣合同，但未申請開具售房發(fā)票并辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的，是否適用本《通知》？
答：對本《通知》下發(fā)前，房產(chǎn)所有人已與他人簽訂了房產(chǎn)買賣合同，但未申請開具售房發(fā)票并辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的，適用本《通知》的各項規(guī)定。
7. 為什么對本市城鎮(zhèn)居民按市政府規(guī)定的政策購買的售后公房，出售時不受居住年限的限制，免征營業(yè)稅及附加？
答：本市城鎮(zhèn)居民按市政府規(guī)定的政策購買的售后公房，一般已居住了較長時間，因此，當其按規(guī)定政策購買該住宅后出售，不再受購買后居住滿一年的時間限制。但對個人從二手房市場購入的售后公房，出售時仍應按本《通知》規(guī)定的居住年限，確定征免營業(yè)稅及附加。
