推進(jìn)“稅費(fèi)”改革已成為明年我國(guó)財(cái)政體制改革的重要內(nèi)容。
針對(duì)房地產(chǎn)越來(lái)越成為地方政府“避險(xiǎn)天堂”和“第二財(cái)政”的狀況，已有信號(hào)表明將進(jìn)行改革，將規(guī)范土地出讓金，讓其產(chǎn)生的收益更多傾向用于失地農(nóng)民補(bǔ)償、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)、廉租房建設(shè)等公共事業(yè)等。
我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高的一個(gè)重要原因在于成本，而成本偏高的原因在于各種“硬性”稅費(fèi)的過(guò)高、過(guò)多。
一位來(lái)自江蘇省財(cái)稅部門的官員向本報(bào)記者表示，“改革房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅費(fèi)，是最合理科學(xué)的，但卻是最難的。”
倘若改革房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)政策，空間在哪里？本報(bào)輾轉(zhuǎn)于江蘇南京、揚(yáng)州、宿遷等地區(qū)，初步求解房地產(chǎn)費(fèi)稅負(fù)擔(dān)的情況和出路。
土地出讓金之重
從1998年住房制度改革開(kāi)始以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展的主要數(shù)據(jù)可謂“突飛猛進(jìn)。”
南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授向本報(bào)記者表示，從2000年-2007年，我國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)速度平均每年為20%-30%，銷售面積以每年11%-45%的速度遞增，銷售額以16%-69%的速度增長(zhǎng)，而全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格，2004年為17.8%，2007年為16.25%。
“這是驚人的，也是可怕的。” 高波強(qiáng)調(diào)，“年平均增長(zhǎng)率超過(guò)居民可支配收入增長(zhǎng)率，這是相當(dāng)快的，更是危險(xiǎn)的”。
房地產(chǎn)成為諸多城市的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展?fàn)可娴?0多個(gè)行業(yè)。其低迷狀態(tài)必定讓政府頭疼——房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收占到地方政府稅收的1/3。而在構(gòu)成房?jī)r(jià)的成本當(dāng)中，土地成本已越來(lái)越高，逐漸成為最大的一塊。這體現(xiàn)在了“土地出讓金”上。
以南京為例。2007年，南京市地塊成交138塊，總出讓面積966.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計(jì)算，2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。
2005-2007年，南京土地出讓成本每平方米的價(jià)格平均漲幅為45.15%、39.89%，也就是土地成本以每年四成的速度增長(zhǎng)。
1994年我國(guó)實(shí)行分稅制后，土地出讓金作為地方財(cái)政的固定收入全部劃歸地方所有，并在此后逐漸成為了地方政府的“第二財(cái)政”。
南京今年計(jì)劃推地850萬(wàn)平方米，其中商品住宅用地為700萬(wàn)平方米。但累計(jì)到目前，南京成交的用地面積約330萬(wàn)平方米，年底前還有400萬(wàn)平方米左右的住宅類用地計(jì)劃。
而進(jìn)入11月之后，南京市國(guó)土部門推出的土地大多以底價(jià)成交，并且舉牌的開(kāi)放商數(shù)量也大為減少。
在土地出讓金形成如此規(guī)模的情況下，想降低已不太可能，但想突破也不太可能，南京市國(guó)土資源局的一位人士向本報(bào)表示“只有通過(guò)其他途徑尋求突破”，也即是提高出讓土地的“容積率”。
行政收費(fèi)詳細(xì)清單
2008年3月8日，全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌與十名全國(guó)政協(xié)委員聯(lián)名提案《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》中提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要繳納50余項(xiàng)的費(fèi)用，涉及到約25個(gè)政府部門，總體費(fèi)用占到開(kāi)發(fā)成本的15%-20%。
“就我所知道的，各種規(guī)費(fèi)繳得最全的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一共交了57項(xiàng)。”余先生透露。
本報(bào)記者就此拜訪南京、揚(yáng)州、宿遷等城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，雖收費(fèi)額度多少略有不等，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所涉及的規(guī)費(fèi)與收取部門幾乎雷同。
