在商品房買賣關(guān)系中訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)法律上的概念，指的是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房買賣關(guān)系中買家履行合同后，一般會(huì)約定定金當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；如若買家不履行合同約定的義務(wù)，則無權(quán)要求返還已付的定金，如果是開發(fā)商不履行合同的，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還已收的定金。我國《擔(dān)保法》還規(guī)定定金應(yīng)當(dāng)以書面的形式進(jìn)行約定，而且不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人以書面形式對(duì)定金進(jìn)行了約定并實(shí)際支付了約定的定金，則產(chǎn)生了一定的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種法定擔(dān)保方式，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同，如若主合同無效，則定金條款一般就無效了(另有約定的，按約定)。換言之，如若主合同是無效的，則定金條款一般亦無效，收受定金的一方就必須無條件返還定金。如果因?yàn)橐环竭^錯(cuò)而造成主合同無效的，那么過錯(cuò)一方就要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是承擔(dān)定金罰則沒收或雙倍返還定金了。
訂金不是一個(gè)法律上的概念，訂金指的是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)，實(shí)際上它一種預(yù)付款。商品房買賣中，如果買家不履行合同約定的義務(wù)，并不代表他就喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，如若開發(fā)商不履行義務(wù)亦無須雙倍返還已收取的訂金。雖然訂金不具有擔(dān)保的行政，但這并不意味著違反合同約定的一方就無須根據(jù)合同來承擔(dān)違約責(zé)任了。
值得一提的是，在簽訂正式的商品房預(yù)售合同之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購書(或稱意向書)并不是關(guān)于房屋買賣的協(xié)議，因此不具備商品房預(yù)售合同的法律效力，它只是一份廣義的合同。如若認(rèn)購書中有關(guān)于定金的條款，則如果購房者在簽訂認(rèn)購書后又反悔，開發(fā)商是有權(quán)沒收購房者定金的；如果開發(fā)商違約，不愿與購房者簽訂正式的商品房預(yù)售合同，則購房者也有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。但是如果認(rèn)購書中約定的只是訂金而不是定金，那么就不會(huì)具備定金的法律后果，無法按定金罰則處理了。
由此可見，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都存在有明顯的不同，因此上海房產(chǎn)律師建議大家在簽訂商品房買賣合同或認(rèn)購書時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)此有充分的關(guān)注和理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重地做出決定。
