新政出臺(tái)，新增營(yíng)業(yè)稅由誰(shuí)承擔(dān)？
案情簡(jiǎn)述：
今天下午，本律師接到這樣得一個(gè)咨詢：李某于張女士于2010年11月份簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定，李某將其位于北京市豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)商品房一套出售給張女士，合同總價(jià)為（凈得款）：210萬元，張女士即買受人承擔(dān)所有稅費(fèi)。
2011年1月26日， 國(guó)務(wù)院再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”),其中政策第三條規(guī)定：“調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。”根據(jù)新的調(diào)控政策，李某與張女士的交易應(yīng)多繳納營(yíng)業(yè)稅近6萬元，李某認(rèn)為合同當(dāng)中約定的是“凈得款”，多出的6萬元稅款理應(yīng)由張女士承擔(dān)，張女士則認(rèn)為，雙方對(duì)于因?yàn)樾抡兓鴮?dǎo)致得稅費(fèi)變化沒有約定，既然沒有約定，那么就應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理，按照法律規(guī)定，多出得營(yíng)業(yè)稅應(yīng)由房主本人繳納。在中介得斡旋下，雙方的分歧仍沒有得到解決。后張女士找到了本律師進(jìn)行了相關(guān)法律咨詢。
律師解析：
“新國(guó)八條”出臺(tái)以后，對(duì)于尚未辦理納稅過戶的二手房交易產(chǎn)生了很大的影響，其中因新政而增加得稅費(fèi)由誰(shuí)來承擔(dān)這個(gè)問題比較突出，下面，本律師結(jié)合新政對(duì)下列幾個(gè)問題進(jìn)行解析，希望對(duì)遇到類似問題的朋友有些許幫助。
1、“新國(guó)八條”出臺(tái)前后，二手房營(yíng)業(yè)稅都發(fā)生了那些變化？
房屋類別
應(yīng)繳稅額
新國(guó)八條前自（2010年1月1日起）
新國(guó)八條后自（2011年1月28日起）
普通住宅
滿5年（含5年）
免收
免收
不滿5年
差額征收
全額征收
非普通住宅
滿5年（含5年）
差額征收
差額征收
不滿5年
全額征收
全額征收
政策依據(jù)
財(cái)稅〔2009〕157號(hào)
財(cái)稅（2011）12號(hào)
2、增加得稅費(fèi)應(yīng)該由誰(shuí)來承擔(dān)？
解析：新政對(duì)于營(yíng)業(yè)稅得影響主要集中在普通住宅的交易過程當(dāng)中，而普通住宅買賣在存量房交易當(dāng)中占據(jù)著極大得比例。由于政策變動(dòng)而發(fā)生得營(yíng)業(yè)稅增加應(yīng)該由誰(shuí)來承擔(dān)，不能一概而論，筆者認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)具體案情進(jìn)行處理。
第一， 如果房屋買賣合同當(dāng)中對(duì)可能出現(xiàn)的因政策變動(dòng)而導(dǎo)致的稅費(fèi)變化進(jìn)行了詳細(xì)的約定，那么應(yīng)該尊重當(dāng)事人的意思自治。二手房買賣合同當(dāng)中類似的約定也較為常見，如“買家承擔(dān)所有得稅費(fèi)，稅費(fèi)的繳納以過戶時(shí)政策為準(zhǔn)”，二手房買賣合同當(dāng)中如果有相類似約定，一般情況下沒什么太大的爭(zhēng)議。
第二， 《房屋買賣合同》當(dāng)中對(duì)因政策變動(dòng)而導(dǎo)致得稅費(fèi)承擔(dān)沒有約定或者約定不清，那么應(yīng)該按照法律規(guī)定。按照我國(guó)相關(guān)稅收法律規(guī)定，二手房營(yíng)業(yè)稅應(yīng)由賣房人來承擔(dān)。
