《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，已于2014年9月9日至9月15日公開(kāi)征求意見(jiàn)。
昨日，就市民和媒體關(guān)心的關(guān)于《辦法》的有關(guān)問(wèn)題，市住建局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行了以下解答。
繳納增值收益
將用于保障房建設(shè)
問(wèn)：《辦法》為何以2008年1月18日作為界定適用范圍的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?
答：市住建局解釋稱深圳于2008年1月18日發(fā)布并實(shí)施了《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》。自此，國(guó)家關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的經(jīng)濟(jì)適用住房政策在深圳正式實(shí)施。所以，《辦法》以2008年1月18日作為界定適用范圍的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
問(wèn)：為什么要繳納增值收益?繳納的增值收益款用途是什么?
答：作為保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用住房由政府提供政策優(yōu)惠，其銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。
經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易時(shí)，向政府繳納合理比例的增值收益，并將增值收益納入深圳保障性住房專項(xiàng)資金，用于保障性住房建設(shè)，使更多的住房困難家庭受惠，對(duì)于實(shí)現(xiàn)住房保障制度的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。
買受人可代繳納增值收益
問(wèn)：如果經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓住房，但無(wú)力繳納增值收益，該怎么辦?
答：針對(duì)此類情況，《辦法》中規(guī)定了具體解決措施：購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房5年后，取得完全產(chǎn)權(quán)前，權(quán)利人需要轉(zhuǎn)讓該住房的，可以自行與買受人確定交易價(jià)格，申請(qǐng)上市交易。符合上市交易條件的，可由買受人代為繳納增值收益后，持市住房保障主管部門出具的取得經(jīng)濟(jì)適用住房完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的批復(fù)，到市房地產(chǎn)登記部門共同申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)證(紅本)。
據(jù)了解，自《辦法》公開(kāi)征求意見(jiàn)以來(lái)，有市民提出，經(jīng)濟(jì)適用住房不應(yīng)取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，確需取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易的，應(yīng)向政府繳納100%的增值收益。市住建局認(rèn)為，在有關(guān)法規(guī)政策修訂之前，還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定。
交易按照二手房計(jì)稅
問(wèn)：計(jì)算增值收益時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)價(jià)格如何確定?
答：《辦法》第五條規(guī)定：申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，其市場(chǎng)價(jià)格按照申請(qǐng)時(shí)該套住房的二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算;上市交易住房的，其市場(chǎng)價(jià)格按照申報(bào)的交易價(jià)格計(jì)算，但申報(bào)的交易價(jià)格低于申請(qǐng)時(shí)該套住房的二手房交易計(jì)稅價(jià)格的，按照二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。
二手房交易計(jì)稅價(jià)格，又稱存量房交易計(jì)稅參考價(jià)格，是稅務(wù)部門為加強(qiáng)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)存量房(即二手房)交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行計(jì)征各項(xiàng)稅款時(shí)所采用的價(jià)格。
換紅本注明經(jīng)適房
不符關(guān)政策法規(guī)規(guī)定
問(wèn)：《辦法》未采納部分經(jīng)濟(jì)適用住房買受人提出的“不繳納增值收益，只把房地產(chǎn)證換成紅本，在證中注明經(jīng)濟(jì)適用住房屬性”的訴求，理由是什么?
答：根據(jù)深圳房地產(chǎn)管理政策法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)證由綠本換成紅本后，其權(quán)利人對(duì)住房依法享有完全產(chǎn)權(quán)，即依法享有占有、使用、收益、處分住房的權(quán)利，可以自由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押住房。而國(guó)家和深圳經(jīng)濟(jì)適用住房政策法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人在繳納增值收益前，是不能取得完全產(chǎn)權(quán)的。部分經(jīng)濟(jì)適用住房買受人的上述要求，不符合國(guó)家和深圳相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，故《辦法》沒(méi)有采納其訴求。
據(jù)了解，北京、上海、杭州等城市只有一種顏色的房地產(chǎn)證，為了區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用住房的有限產(chǎn)權(quán)和普通商品房的完全產(chǎn)權(quán)，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)適用住房房產(chǎn)證內(nèi)頁(yè)標(biāo)注房產(chǎn)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房，用以限制其權(quán)利人不能自由轉(zhuǎn)讓，不能出租、抵押，實(shí)質(zhì)與深圳房地產(chǎn)證(綠本)是一致的。
增值收益
計(jì)算公式
應(yīng)繳增值收益=【經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)價(jià)格-經(jīng)濟(jì)適用住房原購(gòu)買價(jià)格】×50%-稅費(fèi)(原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際發(fā)生額)。
