二手商品房交易繳納稅費(fèi)及手續(xù)二手經(jīng)濟(jì)適用房如何交易
根據(jù)北京市國土房管局公布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》(2004年5月20日)規(guī)定，現(xiàn)就已購經(jīng)濟(jì)適用房(即二手經(jīng)濟(jì)適用房)如何上市交易進(jìn)行講解。
一、如何出售已購經(jīng)濟(jì)適用房
二手經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。“住滿5年”是以購房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)的。可由業(yè)主提供兩個(gè)證件中的任一個(gè)來確定經(jīng)濟(jì)適用房的居住時(shí)間。
1、出售住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房二手經(jīng)濟(jì)適用房出售方可依照市場價(jià)格出售住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房。但業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。 補(bǔ)交的綜合地價(jià)款的計(jì)算方式：例如有一套經(jīng)濟(jì)適用房，面積80平方米，原購房價(jià)格4000元/平方米，按市場價(jià)4600元/平方米出售，補(bǔ)交的綜合地價(jià)款為4600×80×10%=36800元。 按市場價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后不能再次購買經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。2、出售未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房政策規(guī)定不允許按市場價(jià)格出售未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，只能以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售，且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。以原購房價(jià)出售已購經(jīng)濟(jì)適用房的，出售方需提供原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。 此類二手經(jīng)濟(jì)適用房的購買者必須符合經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件方可購買。 出售方以原價(jià)出售給有購買資格的人后，仍符合經(jīng)濟(jì)適用房購房條件的，還可再次購買他處的經(jīng)濟(jì)適用房。 二、如何購買二手經(jīng)濟(jì)適用房1、購買已住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房 購買此類經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件。購買此類二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納房屋成交價(jià)1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要繳納土地出讓金。
2、購買未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房 可按不高于原購房價(jià)格來購買此類二手經(jīng)濟(jì)適用房，但須滿足經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件，并辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格審核手續(xù)。 所購置的二手經(jīng)濟(jì)適用房超過核定最高購房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以外部分，需補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款，所購房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。例：某購房人經(jīng)職位等審核后，購買標(biāo)準(zhǔn)核定為最高4000元/平方米，面積在70平方米以內(nèi)，即總價(jià)在280000元以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房。若購買一套面積為80平方米，原購房價(jià)格為4100元/平方米，未住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房，其購房總價(jià)為328000元，超過了核定的280000元的購房標(biāo)準(zhǔn)，則超出部分需補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款，即補(bǔ)交(328000-280000)×10%=4800元。并且此房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用房管理。提示：以上交易都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、原房買賣合同、房屋轉(zhuǎn)讓合同、戶口及身份證、結(jié)婚證等相關(guān)證件到其經(jīng)濟(jì)適用房所在區(qū)域國土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
請參閱下面的文章：
北京經(jīng)適房再上市政策分界延3天 新老政策分實(shí)施
2009年06月02日 來源：新京報(bào)去年4月8日曾被視為北京經(jīng)適房再上市“新房新辦法，老房老辦法”的政策分界線。但昨日(6月1日)，北京市政府第10期《政府公報(bào)》中《關(guān)于已購經(jīng)適房上市交易的有關(guān)通知》表明，經(jīng)適房再上市的新老辦法“分界線”延后了三天，4月11日之前簽訂購房合同的經(jīng)適房、滿5年后再上市交易，將仍然執(zhí)行“老辦法”。 北京市建委曾于去年4月8日發(fā)布《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，通報(bào)“已經(jīng)購買的經(jīng)適房如果再上市，將執(zhí)行‘新房新辦法，老房老辦法’”，“分界線”為4月8日，在此之前簽訂購房合同的，執(zhí)行老辦法;在此之后簽訂購房合同的，執(zhí)行新辦法。北京市政府昨日發(fā)布的《通知》中，符合經(jīng)適房條件的家庭如果購買經(jīng)適房，并于2008年4月11日之前簽訂購房合同的，將延續(xù)“老辦法”，即5年后上市交易，將按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。這意味著在4月9日至11日的三天里簽訂購房合同的經(jīng)適房家庭，如果將該經(jīng)適房再上市出售，將享受到較少的補(bǔ)交款項(xiàng)政策。 4月11日雖已成為新老辦法的分界點(diǎn)，但仍有例外情形，北京34項(xiàng)重點(diǎn)工程的被拆遷戶，再次上市銷售經(jīng)適房，只要房屋產(chǎn)權(quán)證滿5年、取得契稅完稅憑證，簽訂“購買經(jīng)適房合同”的日期即使過了新老辦法的分界點(diǎn)，仍執(zhí)行老辦法，享受“上市成交價(jià)10%”的待遇。34項(xiàng)重點(diǎn)工程名單可向市建委等部門查詢。
名詞解釋新房新辦法:滿5年后可上市，出售時(shí)應(yīng)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，根據(jù)原購經(jīng)適房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似商品房價(jià)差的70%補(bǔ)交。 如果當(dāng)時(shí)經(jīng)適房價(jià)格為3000元/平米，出售時(shí)，周邊類似商品房為10000元/平米，補(bǔ)交款項(xiàng)為：(10000-3000)×70%=4900元/平米。 老房老辦法:滿5年后可上市交易，補(bǔ)交價(jià)款則是按照原來的規(guī)定執(zhí)行，即按上市成交價(jià)的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。 算賬：如果將自己的經(jīng)適房出售，出售價(jià)格為10000元/平米，那么所要補(bǔ)交款項(xiàng)為：10000×10%=1000元/平米。
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