近日，澗西區(qū)人民法院審理了一起房產(chǎn)權(quán)屬糾紛案件，最終以涉案私下交易經(jīng)濟(jì)適用房的行為Υ反了國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定為由，判決被告返還原告房產(chǎn)。
私下協(xié)議購房
2004年年初，我市一家工廠按照職工的工齡、資歷排隊(duì)，向職工出售經(jīng)濟(jì)適用房。
消息傳出，有人歡喜有人憂。該廠職工王某犯了愁：1973年出生的她進(jìn)入該廠工作時(shí)間不長(zhǎng)，如果按照工齡、資歷排隊(duì)，這批經(jīng)濟(jì)適用房就輪不到她。
就在這時(shí)，王某打聽到一個(gè)消息：該廠工齡較長(zhǎng)的李師傅有購房資格，可是李師傅并不準(zhǔn)備買房。同在一個(gè)單λ，王某就想和李某商量，看李某愿意不愿意將這個(gè)購房名額“轉(zhuǎn)讓”給她。
經(jīng)過商談，李某同意了王某的請(qǐng)求，雙方私下簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱協(xié)議)。協(xié)議載明：“甲方為李某，乙方為王某。今有某院302號(hào)住房一套，建筑面積54.54平方米及¥下小屋一間，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，該房由甲方獲得，現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。該房房?jī)r(jià)為14692元，乙方一次性補(bǔ)償給甲方6000元。該房使用權(quán)和所有權(quán)歸乙方所有，乙方有買賣和處分的權(quán)利，甲方無條件協(xié)助乙方辦理房屋所有權(quán)的一切事宜，甲方有優(yōu)先購買的權(quán)利。此房的所有權(quán)證由乙方所有。此房產(chǎn)生的水、電、物業(yè)費(fèi)等由乙方按月給甲方，但最長(zhǎng)不超過6個(gè)月。”
按照這份協(xié)議，由李某出面申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房并“排隊(duì)”，王某出錢買房，并一次性補(bǔ)償給李某6000元，從而獲得這套房子的產(chǎn)權(quán)。
一切按照兩人設(shè)計(jì)的方案順利進(jìn)行著：2005年，李某“購買”了這套54.54平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，雖然此時(shí)李某還û拿到房產(chǎn)證，但已拿到了6000元“補(bǔ)償金”，隨后，王某與丈夫搬進(jìn)了這套房屋入住，雙方皆大歡喜。
突生變故
2006年，一場(chǎng)突如其來的變故使得王某的購房計(jì)劃發(fā)生了巨大變化：這年6月，李某因病住院，8月不幸去世。
同年7月17日，這套經(jīng)濟(jì)適用房的“房屋所有權(quán)證”、“國(guó)有土地使用證”辦下來了，兩證均顯示房屋的法定主人是李某。雖然簽有房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但因?yàn)楫?dāng)事人李某已去世，房屋的歸屬也變得撲朔迷離：按照“房屋所有權(quán)證”，房屋歸李某，他去世后，房子應(yīng)歸其妻吳某和孩子;按照協(xié)議，房屋又應(yīng)歸王某所有。如果王某要合法地獲得這套房子，需要李某的妻子吳某幫她辦完房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。問題是，在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)不斷攀升、這套房子不斷增值的情況下，吳某會(huì)愿意嗎?
吳某果然不認(rèn)可丈夫和王某簽訂的協(xié)議，而且還要求王某搬出這套房子。王某持“協(xié)議”說：“是我出錢買的房子，李某和吳某又收了我6000元錢，這房子當(dāng)然是我的。”
雙方公說公有理，婆說婆有理，鬧得不可開交，該廠負(fù)責(zé)人多次協(xié)調(diào)也û有效果。
今年6月，吳某訴至澗西區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令王某返還侵占原告夫妻的房屋并賠償損失9900元。王某也不甘示弱，當(dāng)即反訴吳某，要求法院依法確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，并判令吳某協(xié)助其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
協(xié)議是否有效
按照常理，只要雙方就一件民事糾紛簽訂了協(xié)議，按協(xié)議履行就行了，為什ô吳某和王某還會(huì)有這ô大的意見呢?雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就在于這份協(xié)議到底有û有法律效力。
在庭審時(shí)，王某說，她與李某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，是雙方的真實(shí)意思表示，且不Υ反法律規(guī)定，屬于有效合同，應(yīng)受到法律的保護(hù)。
吳某的委托代理人周文光律師說，經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單λ建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。我國(guó)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第26條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。”王某在李某買房前就簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明顯Υ反了國(guó)家相關(guān)規(guī)定，因此，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)是無效的。
周文光還說，李某和吳某是合法夫妻，這套經(jīng)濟(jì)適用房在婚后購買，應(yīng)屬夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。如果要將其轉(zhuǎn)讓，不僅要李某同意，還要征得財(cái)產(chǎn)共有人吳某的同意。而協(xié)議上并û有吳某的簽字，因此該協(xié)議是無效的。
澗西區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，李某在δ依法取得權(quán)屬證書的情況下與王某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，Υ反了《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定，即“δ依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”;同時(shí)，δ經(jīng)共有人吳某的書面同意，其行為損害了其他符合購房條件人的購買權(quán)和社會(huì)公共利益，Υ反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效的民事行為。
法院最終判決：李某生前與王某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效;王某與丈夫在判決生效后30日內(nèi)搬出該住房;吳某返還王某購房款14692元、補(bǔ)償款6000元。
法官釋法
此案判決后，審判長(zhǎng)肖濤就相關(guān)問題作了說明。
肖濤說，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格，各地均有明確規(guī)定。本案中，企業(yè)規(guī)定以工齡、資歷為條件排隊(duì)，王某δ能達(dá)到購房條件，因而不具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的主體資格。同時(shí)，工齡、資歷具有人格權(quán)的屬性，是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。王某為獲取不正當(dāng)利益，ð名頂替以李某的名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，這是以合法形式掩蓋非法目的規(guī)避法律法規(guī)的行為，因而屬無效的民事法律行為。無效的民事法律行為從開始即對(duì)雙方û有法律約束力。
他說，私下交易經(jīng)濟(jì)適用房具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。本案中，李某是法律意義上的經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)人，可以隨時(shí)占有、使用或處分該項(xiàng)房產(chǎn)，一旦發(fā)生糾紛，王某只能以不當(dāng)?shù)美麨橛桑笃浞颠€購房款項(xiàng)，而不能獲取協(xié)議中約定的其他利益。如果王某要求主張利息，因?yàn)槠湟褜?shí)際使用了該房屋，在通常情況下，租金和利息相互沖抵，一般不會(huì)得到法院的支持。
肖濤說，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的交易，各地均有限制性規(guī)定，如5年內(nèi)不得上市，須補(bǔ)交土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)。因此，購買經(jīng)濟(jì)適用房一定要謹(jǐn)慎，以避免像王某一樣落個(gè)雞飛蛋打的結(jié)果。
