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借名買經(jīng)濟適用房，買賣合同是否有效？
2002年，被告宋振強委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原告潘喆協(xié)商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份證，以潘喆的名義購買了位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋振強又以潘喆（借款人）的名義向銀行借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘喆。潘喆未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋振強在該房內(nèi)居住。
2007年1月，潘喆向法院起訴，要求判令宋振強向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。昌平區(qū)人民法院認(rèn)為雖然潘喆取得該房屋權(quán)屬證書，但其未支付購房的任何費用，且未持有任何與購買房屋有關(guān)的合同、權(quán)利證書、房屋使用等材料的原件。遂判決該房屋的所有權(quán)歸宋振強。潘喆不服，向北京市第一中級人民法院上訴。
中級人民法院認(rèn)為：潘喆持有上述房屋權(quán)屬證書，主張宋振強騰退房屋，符合房屋管理相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。潘喆取得的是經(jīng)濟適用房，而經(jīng)濟適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。故宋振強要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸其所有，缺少相關(guān)法律依據(jù)，本院不應(yīng)予以支持。改判宋振強將位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)十號樓十二單元六號房屋騰退并交予潘喆。
律師點評：
宋振強想以潘喆的名義購買相對低價的經(jīng)濟適用房，就是俗稱的“借名買房”。最近一段時間，房價不斷上漲，政府為解決低收入和中等收入家庭的居住問題，推出了價格低廉的經(jīng)濟適用房，并規(guī)定了申購者須具備的條件。有些人具備這些條件，不打算買房，而有些人不具備這些條件，但卻希望能夠買房，于是，有人就想借他人名義買房，但是，這類合同是否有效，如何操作才能保護自己的權(quán)益？為此，記者采訪了房產(chǎn)專業(yè)律師張博。張律師介紹到這里存在著兩個嚴(yán)重的問題。第一，合同的效力問題；第二，房屋買賣的風(fēng)險問題。
首先，關(guān)于合同的效力問題。借名買房，指以借他人名義購買經(jīng)濟適用住房，名義買房人和實際買房人簽訂合同，約定實際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時再將房產(chǎn)過戶到實際買房人名下，實際買房人則支付給名義買房人一筆酬金或者房屋購買價和市場價的差價作為對價，這叫借名買房合同。在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無效，其理由主要應(yīng)從政府推出經(jīng)濟適用住房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)經(jīng)濟適用住房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買經(jīng)濟適用住房，而原經(jīng)濟適用住房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府的初衷，因而違反了社會公共利益。
其次，即使買賣雙方對這類合同的效力不提出異議，這類合同也存在著巨大的風(fēng)險。具體有兩點，第一類可以稱為主觀上的風(fēng)險，即名義買房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類風(fēng)險，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買房款由那一方實際支付的情況下更為嚴(yán)重，由于這類合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書面材料，但在現(xiàn)實中一旦涉訟，實際買房人難以證明自己才是實際付款人，在這樣的情況下，如果法院認(rèn)定合同無效，實際買房人連要求名義買房人返還購房款也成了問題；第二類風(fēng)險可以稱為客觀上的風(fēng)險，即不是合同雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過戶手續(xù)，在該段時間內(nèi)，如果名義買房人對他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進而被拍賣，在這種情況下，已經(jīng)付款的實際買房人只能向名義買房人要求返還購房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。因此，一般情況下不宜借他人名義買房。
律師提醒：
“借名買房”一定要注意兩點，首先是注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物的分類有動產(chǎn)與不動產(chǎn)之分，從價值角度評價，不論是動產(chǎn)，還是不動產(chǎn)，它都有一定的價值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應(yīng)當(dāng)與對方有一份書面合同，合同中需要明確，如果對方主張其是法律上的物權(quán)人，對方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時的市場價支付價款。同時，要保存好本人支付價款的收據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護自己的債權(quán)。
其次是事先做好咨詢。在現(xiàn)有情況下，可以說買房是大多數(shù)人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出買房決策前，一定要找律師等專業(yè)人士進行咨詢，他們會告訴你應(yīng)當(dāng)注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業(yè)人士，即具有房地產(chǎn)交易專業(yè)知識、操作經(jīng)驗的人。