福利房與經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房不是福利房
建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房是國家保障城市低收入住房困難家庭實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng) 的一項(xiàng)民生工程.然而這一政策在鹽城市卻越來越有福利房的影子,一些特殊群體的福利房,一些企業(yè)職工的福利房.
看看鹽城市房管局為"現(xiàn)役軍官,軍轉(zhuǎn)干部,市級(jí)以上勞模,技術(shù)人才"推行的特殊經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)辦法,市房管局的同志好象忘了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的就是保障城市中低收入住房困難家庭,實(shí)現(xiàn)他們住房夢(mèng)想,如果房管局的同志能記住這一點(diǎn),恐怕就不會(huì)急于推出什么特殊的供應(yīng)辦法.不可否認(rèn),特殊群體是為城市發(fā)展作出特殊貢獻(xiàn)的群體,按理說,ZF怎么獎(jiǎng)勵(lì)他們都不為過,只是在"讓更多有技術(shù) 有特長(zhǎng)的人群享受到城市發(fā)展成果|,"這樣更能吸引人才 留住人才"這些冠冕堂皇的理由面前:經(jīng)濟(jì)適用房還是保障房嗎?"
"今年還將建設(shè)16萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房",保障面在不斷擴(kuò)大,這本身是好事,更無可厚非.只是那些最需要保障的群體真的得到保障了嗎?聯(lián)想此前,2月14日市房管局在對(duì)待意向購買城西的經(jīng)濟(jì)適用房低收入群體種種做法:要么購買另外一小區(qū)的經(jīng)濟(jì)房,要么放棄以后購買的權(quán)利(由一家開發(fā)商電話告之,并且今天看房 明天選房),雖不能說是忽悠,但也多少看出他們?yōu)榈褪杖肴后w辦事的一些心態(tài):不是我們不為他們著想,是他們?cè)谔舴蕭?自己放棄的哦.因此,不由得不讓人產(chǎn)生一些疑問:房管局的同志你們?cè)诒Ｕ险l了,"16"萬平方經(jīng)濟(jì)適用房 又一聽起來讓人心動(dòng)的數(shù)字,會(huì)不會(huì)成為對(duì)上級(jí)既有個(gè)交代,又能取悅一些特殊群體,至于那些真正要得到保障的低收入群體他們又能如何的局面,如果不是,為什么會(huì)有經(jīng)濟(jì)適用房建的越多而持有準(zhǔn)購證,認(rèn)購證等待夠房的卻越多這一有悖常理現(xiàn)象的發(fā)生呢?
在大多數(shù)最需要得到保障的低收入群體沒有得到保障的情況下,急于推行什么特殊供應(yīng)辦法,那只會(huì)與國家民生工程格格不入,甚至是背道而馳.從中可以看出鹽城市房管局為一些利益群體辦事從來不差什么理由,差的只是為那些真正需要保障的低收入群體辦事的誠意.但愿經(jīng)濟(jì)適用房在鹽城不會(huì)成為福利房.
政府有望借經(jīng)濟(jì)適用房回購 促進(jìn)福利租房制度
回購模式一旦實(shí)行業(yè)界預(yù)期更多的人會(huì)青睞租賃而不是購買經(jīng)濟(jì)適用房。
采訪中，不少業(yè)者都表示，回購和租售并舉的推出確實(shí)是經(jīng)濟(jì)適用房政策的一大進(jìn)步，在一定程度上解決了“部分人以此牟利，同時(shí)一些中低收入者買不到經(jīng)濟(jì)適用房”的怪圈。
回購將加大市民租房的意愿，回購和租售并舉政策今后實(shí)施后，政府部門將在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓等諸環(huán)節(jié)加大話語權(quán)，起到更大的監(jiān)管效果，而此前開發(fā)商的主導(dǎo)作用似乎更為明顯。
租賃經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)勢(shì)顯現(xiàn)
面對(duì)回購制度所產(chǎn)生的衍生影響，北京利基投資顧問有限公司總經(jīng)理陳靖路認(rèn)為，在實(shí)現(xiàn)打擊炒房目的的同時(shí)，可能促進(jìn)更多的人租賃經(jīng)濟(jì)適用房，出現(xiàn)租多買少的局面。
陳靖路算了一筆賬，按照回購價(jià)=成本價(jià)-建筑折舊。那么一套30萬元的房子，按8成20年貸款計(jì)算，其購房總支出約46萬元，20年后還清貸款的時(shí)間點(diǎn)，其建筑折舊后該房子剩下的價(jià)值約21萬(即：折掉約9萬)。業(yè)主為為居住20年付出的代價(jià)是46萬-21萬=25萬。同樣20年的廉租房租金(按照1000元/月計(jì))僅為24萬。但經(jīng)濟(jì)適用房的首付購買成本顯然比租賃成本要高。
如此這樣，陳靖路認(rèn)為，選擇“需要一筆首付”，“較高的利息支出”，“額外的契稅、維修公共積金等支出”的購房選擇，相對(duì)“日常支出穩(wěn)定、較小”，“不占用資金”，“房東(政府)出租意向穩(wěn)定”等特點(diǎn)的政府廉租房，購買經(jīng)濟(jì)適用房缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？赡軙?huì)有更多的去選擇租賃經(jīng)濟(jì)適用房。
近七成網(wǎng)友認(rèn)可租售并舉
對(duì)于“經(jīng)濟(jì)適用房由銷售為主過渡到租售并舉”，69.15%的網(wǎng)友則表示贊成，只有20.21%的表示反對(duì)。如果目前有資格購買和租賃經(jīng)濟(jì)適用房，55.32%的網(wǎng)友不會(huì)首先考慮租賃，只有34.04%的網(wǎng)友會(huì)，看來，購買還是大多數(shù)網(wǎng)友首先考慮的。
清城時(shí)代廣場(chǎng)銷售總監(jiān)孟慶福則稱，作為一種過渡住宅，經(jīng)濟(jì)適用房本來就應(yīng)以租賃為主，“與普通商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該面積小、環(huán)境差，中低收入群體可以以此作為過渡，等經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高后自然會(huì)選擇退掉經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)而去購買普通商品房。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房也應(yīng)形成品質(zhì)差異，后者應(yīng)比前者的居住品質(zhì)更低，這樣可滿足不同群體的需求。”
成業(yè)行投資顧問有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)也認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房租賃的比例應(yīng)該加大，今后經(jīng)濟(jì)適用房的租售比調(diào)整到4：1更為合適，“既保證中低收入者有經(jīng)濟(jì)適用房可住，同時(shí)又使其不能以此獲利，這是今后政策發(fā)展的方向。”
政府主導(dǎo)權(quán)將得到提升
中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)可邵念強(qiáng)的看法，他同時(shí)表示，租售并舉使得更多存量經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而彌補(bǔ)了廉租房供應(yīng)量不足的尷尬局面，同時(shí)可在一定程度上減輕政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼，“在美國等一些國家，政府明令經(jīng)濟(jì)適用房類項(xiàng)目的商業(yè)配套不準(zhǔn)隨便出售，而是由政府主導(dǎo)，通過商業(yè)融資來償還建設(shè)成本。”
邵念強(qiáng)強(qiáng)調(diào)說：“回購和租售并舉并不能解決所有現(xiàn)存問題。比如，經(jīng)濟(jì)適用房的購買對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理以及房屋折舊等問題都還未進(jìn)一步明確。另外，如果政府部門收回的經(jīng)濟(jì)適用房租金如何處理也應(yīng)明確，最好將之用于彌補(bǔ)建設(shè)成本。”
邵念強(qiáng)建議，今后經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)應(yīng)歸政府，居住者只應(yīng)具有使用權(quán)，“經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、流通流程應(yīng)該是：開發(fā)商建好后，政府進(jìn)行回購;政府將其出售或出租給符合要求的中低收入群;中低收入群體收入如果提高并超出了使用的標(biāo)準(zhǔn)，政府有權(quán)再次以合理價(jià)格回購或者回收;然后再將其出售或出租給需要者。”
