借名買房雙方反目經(jīng)適房案件審理陷入兩難
2010年04月08日0840來源：千龍網(wǎng)
北京市昌平區(qū)人民法院回龍觀法庭近日的一項調(diào)研顯示：僅該法庭受理的涉及經(jīng)濟適用房“借名買房”、“黑白合同”引發(fā)的糾紛，就占到了該庭房屋買賣案件的一成左右。由于目前適用的《北京市經(jīng)濟適用房管理辦法》不屬于《合同法》規(guī)定的法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，使該類案件在審理中出現(xiàn)如果嚴(yán)格按照《合同法》判決，到建委無法過戶，案件難以執(zhí)行，而按照《經(jīng)濟適用房管理辦法》判決，又有悖于《合同法》和誠信原則的兩難境地。
據(jù)回龍觀法庭的法官介紹，回龍觀法庭管轄的回龍觀和天通苑地區(qū)，是全國最大的經(jīng)濟適用房項目地區(qū)，隨著近年來房價的急劇攀升，鉆法律、政策漏洞買賣經(jīng)濟適用房的當(dāng)事人不在少數(shù)，此類案件有增多之勢。據(jù)介紹，違反政策進行經(jīng)濟適用房買賣主要有以下兩種現(xiàn)象：一種是“借名買房”，另一種是“黑白合同”糾紛。據(jù)悉，2009年回龍觀法庭共受理房屋買賣糾紛案件190余件，上述兩類案件約占案件總數(shù)的近一成。
借名買房
■實際出資人和名義買房人
產(chǎn)生糾紛一般有兩種類型
據(jù)介紹，“借名買房”即指不符合經(jīng)濟適用房購買資格的人以具有購買資格的人的名義購買經(jīng)濟適用房。房產(chǎn)證上的所有權(quán)人系名義上的購買人，而實際出資的則是另外的人。
從回龍觀法庭受理的此類案件來看，“借名買房”的當(dāng)事人雙方在購房前都會私下簽訂一個協(xié)議，對“借名”行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購買經(jīng)濟適用房的房號轉(zhuǎn)讓他方；2.雙方不明確約定買賣房號，僅簽訂協(xié)議約定，房屋購買后有關(guān)房屋的所有權(quán)利歸屬于實際出資人一方，名義買房人要無條件協(xié)助實際出資人辦理相關(guān)手續(xù)；3.名義買房人在購買經(jīng)濟適用房之后即與實際出資人簽訂房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實際出資人，待政策允許后再辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
雙方產(chǎn)生糾紛一般有以下兩種類型：第一種是名義買房人想實際占有房屋，起訴實際出資人騰房；第二種是實際出資人起訴名義買房人，要求將房屋過戶到自己名下。
■尷尬的判決：
實際出資人享有長期居住權(quán)
該法庭的法官告訴記者，雙方簽訂的“借名買房”協(xié)議，使不具備購買經(jīng)適房資格的人借用他人名義購買到了經(jīng)濟適用房，按照《經(jīng)濟適用房管理辦法》，應(yīng)屬于無效協(xié)議，但是按照《合同法》的規(guī)定，也同樣出現(xiàn)了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規(guī)的法律效力問題。
據(jù)法官們介紹，對“借名買房”案件，該法庭一般以房屋所有權(quán)證上登記的名字認(rèn)定房屋的所有權(quán)人。實際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據(jù)。即便能夠證明其是房屋的實際購買人，其要求退還的房款也不是按現(xiàn)在的市場價退還，而是按當(dāng)初買房時的價錢退還。
法院同時考慮到，這樣判決對實際出資人會造成巨大的經(jīng)濟損失，反之出借身份一方會獲取房屋漲價帶來的巨大經(jīng)濟利益。鑒于此，若實際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關(guān)系，法院一般認(rèn)定實際出資人對該房屋享有長期居住權(quán)，不用騰房。但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權(quán)的人不能居住該房屋，而實際居住該房屋的人卻不享有所有權(quán)。
黑白合同
■經(jīng)濟適用房漲價
買賣雙方“翻臉”
另一種情況是經(jīng)濟適用房買賣的“黑白合同”糾紛。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房的家庭未住滿五年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。
而經(jīng)濟適用房的“黑白合同”則是指，在對購買時間不滿五年、不滿足上市交易條件的經(jīng)濟適用房進行交易時，房屋買賣雙方在合同中約定以經(jīng)濟適用房當(dāng)時的購買原價進行交易，而在合同附件或另一份合同中將購房總價款分為兩個部分，即購房款和裝修裝飾設(shè)備補償款，前者是經(jīng)濟適用房當(dāng)時的購買價，后者是現(xiàn)時商品房價格與經(jīng)濟適用房價格之差價。
該類合同表面上是按照原價轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房，而實質(zhì)上買賣雙方又同時約定過高的裝修裝飾設(shè)備補償款，確保賣方從中賺取差價。涉案合同表面上符合經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓的形式，實質(zhì)上為商品房買賣合同。因以商品房價格出賣經(jīng)濟適用房存在著極大的利益驅(qū)動，“黑白合同”的現(xiàn)象便應(yīng)運而生。
在未住滿五年，不允許按市場價格出售的經(jīng)適房的買賣交易中，買賣雙方經(jīng)常會因為出現(xiàn)糾紛而告上法庭。比如有賣家與買家在簽訂了“黑白合同”后，因為房屋升值而毀約的現(xiàn)象。
■“黑白合同”是否有效
法院存在兩種觀點
記者采訪中了解到，目前法院對經(jīng)濟適用房“黑白合同”是否無效存在兩種觀點。一種觀點認(rèn)為該類合同無效。因“黑白合同”實質(zhì)上違反了經(jīng)濟適用房上市交易條件的政策規(guī)定，侵害了國家利益，符合合同無效的條件。另一種觀點則認(rèn)為合同并非無效。因《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定(即目前適用的《北京市經(jīng)濟適用房管理辦法》)不僅不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時陷入了困境。
專家觀點
經(jīng)適房相關(guān)政策應(yīng)當(dāng)立法
昨天，市一中院的丁法官在接受記者采訪時表示，涉及經(jīng)濟適用房“借名買房”和“黑白合同”案件存在法律盲點的問題，去年市一中院曾主持所轄基層法院確定了審理原則，即原則上按照《北京市經(jīng)濟適用房管理辦法》認(rèn)定合同無效。
