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未滿五年的經濟適用房買賣的合同的效力
一、未滿五年的經濟適用房的上市交易規則
（1）、經濟適用房的含義、性質、意義介紹
本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。
本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。
經濟適用住房政府給的優惠政策表現在：經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應；經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金；經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔；個人住房貸款利率執行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮；用于個人購房貸款的住房公積金，可優先向購買經濟適用住房的個人發放；確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則等。因此，政府施行經濟適用房制度具有維護公共利益的性質，是保障城鎮低收入人群居者有其屋的政策用房，對于維護社會穩定有一定的作用。
（2）未滿五年的經濟適用房的出售方式
根據《北京市建設委員會關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》(京建住[2008]225號)第二條規定：自本通知發布之日起，簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售，按照以下規定執行：
（一）已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產權人應當向戶口所在區縣住房保障管理部門提出申請，由區縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人（購房人須按照有關規定，已辦理經濟適用住房的購買資格審核手續），由購房人按原價購買或由區縣住房保障管理部門按原價回購。
（二）已購經濟適用住房家庭按原價出售住房的，按下列程序辦理：
1.產權人向戶口所在區縣住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權證、身份證、戶口本等材料。
2.區縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定購房人。購房人放棄購買的，由區縣住房保障管理部門確定后續的購房人。
3.購房人查驗房屋和相關資料后，與產權人簽訂購房合同，支付購房款。區縣住房保障管理部門登記買賣雙方信息，出具相關證明。
4.買賣雙方持購房合同、區縣住房保障管理部門出具的證明以及其他相關材料，向區縣房屋權屬登記部門申請辦理房屋轉移登記手續。房屋權屬登記部門將房屋產權登記在購房人名下，并在房屋權屬證書上注記“經濟適用住房”字樣。
（三）區縣住房保障管理部門按原價回購已購經濟適用住房的，按下列程序辦理：
1.產權人向戶口所在區縣住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權證、身份證、戶口本等材料。
2.區縣住房保障管理部門對申請材料進行審核并入戶查看，了解房屋狀況，確認產權人結清水、電、氣、熱和物業管理等費用。3.區縣住房保障管理部門或其指定單位與產權人簽訂回購協議，支付購房款。
4.區縣房屋權屬登記部門憑回購協議及其他相關材料辦理房屋轉移登記手續，將回購房屋的產權登記在區縣住房保障管理部門或其指定單位名下，并在房屋權屬證書上注記“經濟適用住房”字樣。
區縣住房保障管理部門回購的住房繼續向符合條件的家庭配售或作為實物配租房源向廉租家庭配租，所需回購周轉資金由各區縣財政統籌安排。