導讀：以往的單位樓房很多都是員工集資建設的，如果一直居住不進行房改的話，可能沒什么問題會發生，但是后來進行房改后，就容易出現了各種各樣的問題，如下文的案例，雙方在房子建好前協商轉讓集資權，結果恰是這個集資權的轉讓效力問題引起糾紛：
【案情簡述】某公司組織職工建房，對職工申請集資的條件做了規定，并結合工齡等打分選層。老王和老李均符合集資條件，老李得到了集資權后，想為自己的兒子準備一套房子作為兒子以后的婚房，于是老李找到老王，希望老王將集資權轉讓給他，老王同意了老李的要求，并于老李就轉讓條件進行了磋商。
2001年3月2日，老王與老李簽訂轉讓協議一份，約定了雙方的權利與義務：(1)老李一次性給付老王公司職工集資房轉讓費3000元;(2)老王將自己分房應得分轉讓老李享受，選擇層號以老王實際分為準;(3)老王負責為老李代交公司職工集資款，老李交款給老王，老王須將收條給老李，老王放棄轉讓房產權，老李享有轉讓房產權;(4)老李負責為老王房屋轉讓保密;(5)本協議本著自愿原則一經雙方同意簽字即生效，雙方不得以任何理由反悔，如一方反悔除執行本協議外另加罰違約金壹萬元。協議簽訂后的第二天，老李即按照約定給付老王職工集資房轉讓費3000元。此后，老李分兩次交給老王71443.71元，并由老王以自己的名義交納了集資款，收據由老王返還給老李。
2002年1月18日，公司與每一位建房集資戶約定，本次所建職工住房，必須是公司職工正常居住，房產權屬公司，集資戶享有居住使用權，一律不得私自轉讓、轉借公司內外他人居住;對確因特殊原因，轉讓居住使用權者，必須提交書面申請，由公司及職代會集體研究，在公司職工中按實付款乘以通常折舊比例的房價進行調劑。對在一定時間內確無本院職工接受的前提下經公司同意，轉讓他人。出讓住房者必須一次性繳納土地征用費及配套建設等各項費用計人民幣伍萬元，方可轉讓，并永久不再享受住房公積金。老王簽訂了上述格式協議，老李作為集資戶(自有份額)也簽有同樣格式協議。房屋建成后，老李占有老王轉讓的集資房，并一直居住至今。
好景不長，公司進行房改后，雙方因房屋的轉讓問題協商不成鬧上了法庭。
法院審理后認為，原告老王通過與被告老李簽訂房屋轉讓協議，將自己享有的集資房權利及負擔的相應義務概括轉讓給被告老李，雙方意思表示真實，主觀上并無損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規的強制性規定。被告老李按約交納了集資款，并在房屋建成后長期實際占有該房。原告李某雖非協議的當事人，但結合常情及被告老李長期占有訟爭集資房的事實，能夠推定原告李某清楚協議的事實，認可了協議。根據上述情況綜合判斷，應認定雙方的集資房轉讓協議合法有效。原告老王、李某要求被告老李退還集資房的請求，不予支持。被告老李反訴要求二原告為其辦理房屋過戶手續，二原告應本著誠信之原則，協助被告老李辦理房屋過戶手續。被告老李反訴要求二原告承擔違約金的請求，因房屋建成后被告老李就占有、使用該房屋，應認定二原告已將房屋交給了被告老李，僅是附隨的協助辦理過戶手續的義務未履行，故對被告老李的該項請求，不予支持。遂依據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》的有關規定，作出了前述判決。
一審判決后，原告不服，提出上訴。
上訴人稱，雙方訂立協議時，按照規定被上訴人老李享有的權利只能是集資房的使用權，原審認定協議轉讓房屋的所有權有誤;因協議有被上訴人私自增加的內容，對此應作不利于被上訴人的理解，且該協議損害了第三人公司的利益，故雙方訂立的協議無效，請求二審法院依法改判。
被上訴人答辯稱，原審認定事實正確，適用法律恰當，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
【知識拓展】
本案的爭議焦點主要是集資房未取得完全產權前的轉讓效力問題。
中華人民共和國合同法》確立了鼓勵交易原則，對合同效力不輕易作無效認定，只在該法第52條、53條規定了合同或合同中有關條款無效的情形。第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”第53條規定：“合同中的下列免責條款無效：(一)造成對方人身傷害的;(二)因故意或者重大過失造成對方財產損失的。”從本案的情況看主要涉及第52條規定的第二、第五種情況。
關于是否違反法律、行政法規強制性規定問題。實踐中最多見也是爭議最大的合同無效情形在于第52條規定的“違反法律、行政法規的強制性規定”，最高人民法院合同法司法解釋將其進一步明確為：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”司法實踐中一般認為，理解這一司法解釋規定應注意兩個方面：
1、判斷合同無效的標準必須是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規。只有法律和行政法規才能用來判斷合同無效。人民法院在宣告合同無效的時候，不得以地方性法規、行政規章為依據，除非該行政規章、地方性法規的強制性規定是根據法律、行政法規的授權制定的。此外，如果合同的違反行政規章、地方性法規強制規定的同時損害了社會公共利益，當事人請求確認合同無效的，人民法院應予支持，但應當以合同法第52條第(4)項即損害社會公共利益的合同無效之規定作為裁判依據。
2、按照合同法第52條的規定必須是違反了法律和行政法規的強制性規定。法律的規定，在民法上可以分為任意性和強制性的規定。所謂任意性的規定就是指法律的規定可以由當事人通過約定來加以改變。合同法主要是任意性規定，強調當事人自治，當事人可以通過特別約定來改變。強制性規范是當事人不能改變的，違反強制性規范就有可能導致合同無效。這些強制性規范大多體現在行政法規里面，違反這些規定則有可能導致合同無效。
本案的單位集資建房，實質上是福利分房的一種，在未房改前住戶享受所謂“半產權”。盡管單位仍稱之為產權人，但單位實質上失去了自由處置房屋的權利，除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產物，其時地方政府、有關單位甚至國家的行政規章、地方法規對福利性集資房的轉讓都作了不少禁止性規定，但這些規定不屬于法律、法規的位階，不能作為認定合同無效的依據。同時，從正常的交易習慣來看，當事人轉讓“半產權”房屋，并放棄轉讓權，應視為一種概括性轉讓，對“半產權”房屋產生的權利變化包括所有權的全部取得，不再享有任何權利。
關于是否損害第三人公司的利益問題。協議訂立后，老李按約定支付了轉讓費并履行了交納集資款的義務，實際居住該集資房多年并無爭議。公司的領導在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領取房產證前的私下交易”，這表明公司雖有不許私自轉讓的規定，但對實際出現的情況也是默認的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。
綜上所述，本案原告老王與被告老李間訂立的集資房轉讓協議既不違反法律、行政法規的強制性規定，也不損害第三人的利益，不在法律規定的合同無效情形范圍;同時，合同體現了雙方當事人的真實意思，應認定為合法有效。法院判決駁回二原告的訴訟請求，并無不當。
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