房改售房、集資建房的評估確權(quán)不僅涉及領域多，存在的問題也多，而且維系著千家萬戶的切身利益，關系到
國家經(jīng)濟體制改革和社會穩(wěn)定的大業(yè)。雖然以往在各地開展推進公有住房的出售工作取得顯著成效，但涌現(xiàn)出
的集資建房確權(quán)等一些問題的解決仍然不盡如人意，引發(fā)了許多社會問題。為此，筆者將多年來在房改售房、
集資建房評估確權(quán)中碰到的幾個特殊問題提出來與大家一起探討。
(一)房改售房、集資建房確權(quán)是否要房地產(chǎn)中介機構(gòu)介入
一種觀點認為，出售公房集資房政策性強，政府每年都會組織土地、建設、房管、物價等部門測算出當年
的房改成本價、市場價，制定出各種調(diào)節(jié)因素，且每幢房屋都有現(xiàn)成的竣工圖紙，單位技術人員自己會畫會算
，只要經(jīng)過房改部門核準就可出售，房地產(chǎn)評估、測量中介機構(gòu)的介入是多余的，只會增加售、建房單位的經(jīng)
濟負擔。
筆者認為，這種觀點不妥。首先，它有悖于“先評估、后出售”的原則。其次，從房改實際情況看，公有
住房，特別是集資建房，房屋建造成本上的“個體差異”較大，如果不分青紅皂白統(tǒng)一按當年的房改成本價出
售，勢必造成“老實人吃虧”、效益差的單位吃虧的局面，從而引發(fā)不必要的社會矛盾。第三，影響房屋價格
的地段、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、質(zhì)量、功能、成新度等調(diào)節(jié)因素的確定，以及房屋銷售面積的計算專業(yè)性很強，不是誰
都可以勝任的。因此，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的介入是必需的。
(二)公有舊住房擴建后評估價如何確定
早期的舊公房面積都比較小，且功能不全，四層以下的相當一部分住宅不成套，沒有廚房、衛(wèi)生間，平面
布局不合理。因此，有的由單位出資，有的由單位和個人共同出資對原住房進行改造。對自行擴建的部分，在
繼續(xù)售房中只要擴建的公有住房原產(chǎn)權(quán)明晰，沒有違反城市規(guī)劃，且符合住宅小區(qū)內(nèi)舊房改造規(guī)劃要求，經(jīng)過
一定的審批程序，作為房改遺留問題應給予認定確權(quán)，這有利于困難企業(yè)職工思想的穩(wěn)定，有利于公房的繼續(xù)
出售。在售價的確定上，可以采取加權(quán)平均的辦法進行處理。
(三)繼續(xù)出售舊公房折舊后售價偏低
福建省政府《關于促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》放寬了對低層非成套舊公房出售的限制，對“能
夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況向職工出售”。這是從實際出發(fā)對低收入家庭，特別是對
困難企業(yè)經(jīng)濟困難家庭解決住房問題的政策傾斜。由于低層或非成套的住房大多是上個世紀60年代末至80年代
初投入使用的舊公房，如按政府公布售房當年的房改重置成本價和明文規(guī)定的房屋使用年限折舊后，售價明顯
偏低，接近規(guī)定的最低限價。
一方面是政策規(guī)定十分透明；另一方面是折舊后售價偏離實際成本太多。筆者認為，繼續(xù)出售公有住房，
既要考慮職工的經(jīng)濟承受能力及房改政策的銜接，也要考慮房屋售價的合理性，防止賤價出售。
(四)出售公房集資房雜物間層高低于2.2米是否計算售價
在出售公房、集資房時，單位和職工都認為雜物間不應再收購房款，同時又覺得雜物間有大有小，不進行
調(diào)節(jié)不合理。受共用建筑面積分攤規(guī)則的啟發(fā)，在房改房實際評估中，我們引入了底層雜物間搭配系數(shù)這個概
念，搭配系數(shù)是指底層雜物間軸線總面積與該幢房層套內(nèi)總建筑面積的比率。設置搭配系數(shù)的目的，是調(diào)節(jié)住
戶占有雜物間面積的大小。每戶套內(nèi)建筑面積乘以搭配系數(shù)，就是該戶可得的雜物間面積標準。實有雜物超過
該戶雜物間面積標準的，按房改評估價的50%乘以超過標準部分的面積計算加價；反之，實有雜物小于可得雜
物間標準的，按房改評估價的50%計算減價；在總體上底層雜物間加、減價代數(shù)和等于零，只是進行實際占有
