樓天明 盧蒙學(xué) 嵊州市房地產(chǎn)管理委員會
當(dāng)前，由于種種原因，各地都存在一部分集資房未能辦理產(chǎn)權(quán)證而成為遺留問題。近幾年，未辦理集資房產(chǎn)權(quán)證的單位和個人要求辦證的呼聲越來越高，并誘發(fā)了部分購房產(chǎn)的上訴、投訴。為積極穩(wěn)妥地解決集資房辦證遺留問題，我們對浙江省嵊州市作了專題調(diào)查并提出初步建議。
一、背景
上世紀(jì)80年未至90年代中期，為多渠道解決住房，各級政府鼓勵集資建房， 當(dāng)時浙江省嵊縣(1996年撤縣設(shè)嵊州市)出臺了《嵊縣集資合作建房辦法》，規(guī)定：“有本城鎮(zhèn)常住戶口的低收入的無房產(chǎn)、住房困難戶，危房產(chǎn)和經(jīng)濟條件差、無購建住房能力的單位，經(jīng)房改辦批準(zhǔn)均可參加集資合作建房”，并明確“集資合作建房，有關(guān)部門要優(yōu)先安排計劃、優(yōu)先選址定點、優(yōu)先審批用地、優(yōu)先給予貸款，并按國家規(guī)定減免有關(guān)稅費”。在政策的鼓勵和推動下，1990至1996年我市掀起了集資建房的高潮，幾乎所有系統(tǒng)以及部分近郊村都開展了集資建房。據(jù)統(tǒng)計，1990至1996年全市經(jīng)計經(jīng)委批復(fù)的集資建房正式項目達(dá)300多個，核定建筑面積80多萬平方米，核定套數(shù)近萬套。由于集資建房在短時間內(nèi)大批建設(shè)，出現(xiàn)了重審批管理、輕跟蹤管理等問題，一批項目因用地批用手續(xù)、房屋批建手續(xù)、竣工驗收以及其他一些環(huán)節(jié)存在的各種各樣的問題，按產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范程序，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。為妥善處理集資建房遺留問題，統(tǒng)一集資房所有權(quán)證辦理辦法，我市政府分別于1999和2000年出臺了《嵊州市集資建房辦理房屋所有權(quán)證暫行規(guī)定》和《關(guān)于嵊州市集資房辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和房改房進入市場有關(guān)問題的補充通知》，部分集資房建房單位按此政策辦理了產(chǎn)權(quán)登記。據(jù)統(tǒng)計，目前全市共審批辦理集資房產(chǎn)權(quán)證約7600多套，建筑面積60多萬平方米。與計經(jīng)委立項批文數(shù)比較，全市尚有2000多套、約20萬平方米的集資房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。
二、結(jié)癥
分析造成集資房遺留問題的主要原因在以—廠幾個方面：
1．集資建房單位因辦證手續(xù)不齊未及時補辦。部分集資建房單位立項、規(guī)劃、用地、竣工驗收或質(zhì)量鑒定等某一個環(huán)節(jié)手續(xù)不齊全，其中以未竣工驗收、改變土地用途(工業(yè)、倉儲用地建住宅、與規(guī)劃用途不一致等等)、少批多建為主，個別甚至是“三無產(chǎn)品”。這些單位未按當(dāng)時地方政策規(guī)定及時補辦相關(guān)手續(xù)而造成遺留。
2．集資建房單位未及時申報。一是個別集資建房單位自己建造——部分集資房，不足部分向開發(fā)商購買后出售給職工，外購部分按當(dāng)時政策規(guī)定，出售收入需交納一定比例的城市住房基金，單位不肯交納，造成辦證遺留；二是部分單位因機構(gòu)改革一分為二或三，新單位未及時申報造成遺留；三是單位改制或撤并或破產(chǎn)或解散造成遺留；四是單位集資建房手續(xù)齊全，但由于內(nèi)部問題如小套換大套，小套產(chǎn)權(quán)證應(yīng)收交而不肯上交等原因而影響整個單位申報，造成遺留；五是原鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、系統(tǒng)位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的下屬部門的集資建房辦證意識差，遺留多。
3．單位沒有給個人申報。這部分?jǐn)?shù)量雖不多，但原因最為復(fù)雜。據(jù)調(diào)查主要有：一是現(xiàn)實際居住者是
私下轉(zhuǎn)了一手或二手甚至是三手、四手的集資房，如原始購房戶沒有產(chǎn)權(quán)證的，現(xiàn)實際居住者因提供不出齊全的辦證資料就辦不了權(quán)證；二是當(dāng)時享受集資房的條件不夠，單位按規(guī)定予申報辦證；三是名義是單位職工購買，而實際為外單位人員購買，賣房戶認(rèn)為現(xiàn)房價漲得很高，當(dāng)時自己賣房已經(jīng)吃虧，不配合其申報；四是按當(dāng)時地方政策規(guī)定，非本單位職工參加集資建房及以集資房名義對外出售的房屋不享受集資建房辦證優(yōu)惠政策，因辦證要繳納全部稅費，加之權(quán)證意識淡薄，及時辦證的很少；五是后期建設(shè)的集資房普遍超面積，超面積部分需按市場價結(jié)算具稅費不能優(yōu)惠，購房戶感覺費用偏高而不辦理。
4．是否可享受集資建房的政策需界定。1993年出臺集資建房政策時規(guī)定，集資建房的前提是“本城鎮(zhèn)常住戶口”，而部分近郊村通過計經(jīng)委正式批建的集資房，是否給予辦理集資房待遇的產(chǎn)權(quán)證，政策不明確。
三、解決途徑
解決集資建房遺留問題要以切實保護人民群眾的合法權(quán)益為出發(fā)點，根據(jù)依照政策、尊重歷史、實事求是和方便群眾的原則，有針對性地予以解決。
1．繼續(xù)依照市政府已出臺的相關(guān)政策解決辦證遺留。集資建房辦證遺留問題從深層次原因分析，是由于當(dāng)時經(jīng)濟發(fā)展的需要和政策的局限性造成的。因此，解決集資建房辦證遺留問題應(yīng)該以建設(shè)項目當(dāng)時的實際政策去處理，但其中對集資房的認(rèn)定應(yīng)與城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策相銜接，凡認(rèn)定為集資建房的，按集資建房政策辦理產(chǎn)權(quán)證；認(rèn)定為出售公有住房的，按出售公有住房政策辦理產(chǎn)權(quán)證。其他如辦理程序、稅費優(yōu)惠、面積控制標(biāo)準(zhǔn)、辦理(申報)單位等仍然按原規(guī)定辦理。
2．尊重歷史，按相關(guān)政策法規(guī)實施時段補辦手續(xù)。少批多建和沒有完整的竣工驗收手續(xù)是集資房建設(shè)項目存在的普遍性問題。政府應(yīng)按照《城市規(guī)劃法》和《嵊州市房屋建筑工程竣工驗收備案管理實施細(xì)則》的實施期限為界限，對未經(jīng)批準(zhǔn)的集資房建設(shè)項目和建成后與規(guī)劃審批不符的項目進行分類補辦。
(1)未經(jīng)批準(zhǔn)的集資房建設(shè)項目
1990年4月1日《城市規(guī)劃法》施行前建設(shè)的集資房項目，未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批的，按相應(yīng)時期標(biāo)準(zhǔn)補繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
1990年4月1日后開工建設(shè)的項目未經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的，如果房屋不嚴(yán)重違反城市規(guī)劃，給予補辦規(guī)劃手續(xù)，由建設(shè)單位按規(guī)定補繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后辦理產(chǎn)權(quán)登記。
