當(dāng)前的高房價(jià)和房價(jià)的不斷飆升，給中國宏觀經(jīng)濟(jì)累積了巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，各級政府對此有著不可推脫的責(zé)任。之所以房價(jià)會(huì)不斷地單向上漲，關(guān)鍵是在現(xiàn)行的體制機(jī)制中只有政府支持房價(jià)向上的動(dòng)力機(jī)制，而缺乏反向調(diào)控的動(dòng)力和手段。
要解決高房價(jià)和房價(jià)不斷飆升的問題，就不得不先行拆除各級政府“政績指標(biāo)”與高房價(jià)的正向聯(lián)動(dòng)機(jī)制。毋庸諱言，當(dāng)前行政體系的政績考核中，事實(shí)上存在一個(gè)以GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)數(shù)據(jù)和財(cái)政收入為主要指標(biāo)的考評體系，而高房價(jià)以及與高房價(jià)密切關(guān)聯(lián)的巨額土地出讓收入，必然為各級地方政府帶來正面的政績指標(biāo)，房價(jià)越高，其政績指標(biāo)則越突出。在這樣的評價(jià)考核體系下，地方政府不僅沒有動(dòng)力去遏制房價(jià)非理性的上漲，反而會(huì)不遺余力地去維持高房價(jià)和房價(jià)的不斷上漲。
那么，應(yīng)當(dāng)如何來實(shí)現(xiàn)政府反向調(diào)控房價(jià)的機(jī)制呢？要想使住房價(jià)格回歸理性，調(diào)控手段或是增加供給或是減少需求，目前大量增加供給已不可能，所以惟有調(diào)控需求，但由于住房的基本需求是剛性的，所以政府必須通過提供更多的廉租房來滿足住房基本需求，來達(dá)到抑制需求、抑制房價(jià)和房價(jià)上漲預(yù)期、抑制投機(jī)性購房需求的目的。從某種角度來看，廉租房的嚴(yán)重短缺是造成當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格單向上漲的重要因素。如果，每一個(gè)城市都有足夠多的廉租房供給，即使房價(jià)不斷上漲，也不會(huì)影響民眾對于基本住房需求的滿足，就不會(huì)對社會(huì)穩(wěn)定帶來太大的影響。
為什么近年來各級政府沒有通過這一方式來抑制房價(jià)的非理性上漲呢？關(guān)鍵還在于廉租房建設(shè)與政府部門的主要政績目標(biāo)嚴(yán)重沖突。雖然，廉租房建設(shè)與供給，也是地方政府的責(zé)任目標(biāo)，但比起GDP等政績“硬指標(biāo)”來，只能算是一個(gè)沒有強(qiáng)制力的“軟約束”。在現(xiàn)行的政績考核評價(jià)體系中，廉租房的建設(shè)與供給尚未成為政績目標(biāo)中的“硬指標(biāo)”。首先，廉租房建設(shè)，不僅要占用土地資源和財(cái)政資金，而且在減少土地收入和房地產(chǎn)稅費(fèi)收入的同時(shí)也不能帶來較大的GDP增長。其次，還存在一個(gè)悖論：大量廉租房興建，可能會(huì)改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，經(jīng)驗(yàn)表明，每當(dāng)保障性住房的供應(yīng)量增加5%，將導(dǎo)致商品房售價(jià)降低3%左右，顯然這是地方政府不愿看到的，很多地方政府都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，他們不愿自己的政策影響自身支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。再者，多數(shù)地方政府奉行土地財(cái)政政策，試圖通過“經(jīng)營土地”獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，而建設(shè)廉租房與地方政府以地生財(cái)?shù)哪繕?biāo)不相符合，土地轉(zhuǎn)讓收入作為地方財(cái)政的最主要經(jīng)濟(jì)來源，卻會(huì)由于廉租房用地而縮水。還有，現(xiàn)行的保障性住房(經(jīng)濟(jì)適用房為主)是一次性提供，缺乏根據(jù)收入變化動(dòng)態(tài)調(diào)整的機(jī)制，也就使得各級政府必須年復(fù)一年地不斷提供，不堪其重負(fù)。在這樣的背景條件下，各級政府部門也就只能“兩害相權(quán)取其輕”——保高房價(jià)而舍住房保障。
要解決這一問題，第一，削弱各級政府“政績指標(biāo)”與高房價(jià)的正向聯(lián)動(dòng)機(jī)制。必須改變各級政府的績效考核機(jī)制，要把“廉租房受益人口比例”作為強(qiáng)制性的政府職責(zé)，同時(shí)還要形成相應(yīng)的財(cái)政支出結(jié)構(gòu)(用于廉租房建設(shè)的財(cái)政支出應(yīng)達(dá)到一定的比例)，使之真正成為各級行政部門必須完成的目標(biāo)；第二，廉租房的建設(shè)，要與政府房地產(chǎn)土地出讓收入掛鉤。嚴(yán)格規(guī)定，房地產(chǎn)土地出讓金的主要部分，只能用于廉租房建設(shè)，而不能用于政府經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資和政府行政費(fèi)用的支出；第三，廉租房的建設(shè)規(guī)模要與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控掛鉤，只要沒有自有房產(chǎn)者均可無條件地申請租住廉租房，那么房地產(chǎn)價(jià)格越高，申請家庭就越多，政府必須供給的廉租房規(guī)模就越大。反之，房地產(chǎn)價(jià)格較低，申請者相對就較少，政府必須供給的廉租房規(guī)模就減小。因此，各地政府不得不通過廉租房的建設(shè)規(guī)模來達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的水平。 (鐘茂初 作者為南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所教授)
