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對婚前購買的房產婚后升值該如何處理的建議
羅惠民
在離婚案件的中，對于夫妻共同財產的分割盡管在法律上有所規定，但由于社會在不斷地發展變化中，出現了許多新的情況和新的問題，如婚前購買的房產，婚后才取得所有權證書，婚后房產又有所升值，在離婚時該如何進行認定，是認定為個人財產呢還是夫妻共同財產？筆者認為，要正確認定該房產和升值部分是個人財產還是共同財產，必須要弄清以下問題。
首先，要弄清夫或妻一方婚前購買、婚后取得產權證的房產，應屬于購買一方的婚前財產，還是應屬于夫妻婚后所得的共同財產。房屋買賣屬于不動產交易，買受人要取得房屋產權不僅要和出賣人訂立房屋買賣合同，交付購房款，而且還必須和出賣人一起到房地產管理機關辦理房屋產權登記手續；經登記注冊，買受人取得房產證后，該房屋的產權才從賣房者手中轉移到購房者手中。從交房到辦完證有一定的時間差。鑒于不動產交易的這種特殊性,在認定夫或妻一方婚前購買、婚后取得房產證的房產的歸屬時，不應以取得不動產產權為依據，而以取得不動產物權的期待權為依據。即訂立了購房合同并支付了房款的夫或妻一方婚前購買，婚后取得房產證的房產應認定為是購買人一方的婚前財產。
其次，要弄清屬于夫或妻一方婚前財產的房產婚后升值，其增值部分應屬于原夫或妻一方所有，還是應屬于夫妻共同所有。主要取決于房產升值的原因。根據其升值原因的性質，確定其增值部分的歸屬。如果在夫妻共同生活期間，雙方對該房屋進行了裝修，維護管理，導致該房屋升值，那么，按照民法的“添附”理論，該房屋增值部分應當屬于夫妻共同所有；如果在夫妻共同生活期間，房地產行情發生變化、地價升值或者房產所處地段等原因，從而導致該房屋價值增長，那么，按照投資收益的原理，其增值部分應屬于原夫或妻一方所有。
再有，如果夫或妻在婚前按揭購買，婚后雙方共同支付月供，按揭貸款未還清，在離婚進行分割時，就應該使用“比列”來解決比較公平。房產的價值不管是升值還是降值，只要是在婚后共同支付月供，該支出就應該是夫妻的共同財產，這應該沒有爭議的。有爭議是由于房子或貶值，在不論是作價補償還是變賣分割，是按照原來的投入數額原數不動的還是按照升值或貶值后的價值分割呢？根據收益與風險共存及公平的原則，使用升值或貶值的比列來進行分割更為合理。即讓雙方對房屋進行作價評估，看看是升值還是貶值，升多少活貶多少，算出比列來，再用這一比列來乘以買房人交付的首付款和共同支付的月供，分別計算出買房人應分到的首付款現款和夫妻共同支付的月供現款，之后就可以對共同支付的月供現款按照共同財產進行分割了。
綜上所述，對夫妻離婚不動產財產分割糾紛案件，既要認真查清該房產購買時間、取得房產證時間及雙方結婚時間，還要在雙方對不動產增值部分歸屬產生糾紛時認真分析該房產增值的根本原因。只有這樣，才能全面客觀地處理好雙方爭議的法律問題。
作者單位：廣西扶綏縣法院