下個月，我國將全面啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式。昨日，國土資源部公布了“不動產(chǎn)證”的樣本。與“房產(chǎn)證”(中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權(quán)證)相比， “不動產(chǎn)證”登記的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)。“房產(chǎn)證”對與公民利益直接相關(guān)的房屋使用年限采取了規(guī)避態(tài)度，而“不動產(chǎn)證”則對此予以登記，將使房產(chǎn)交易更加透明化、明確化。“不動產(chǎn)登記是和物權(quán)法一體的，物權(quán)法明確了土地使用權(quán)自動續(xù)期，至于怎么續(xù)期還需要討論。”國土資源部一位官員表示。
“不動產(chǎn)登記機構(gòu)要堅持‘不變不換’和方便企業(yè)群眾原則，權(quán)利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。”國土資源部不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷宏志強調(diào)，各地不得強制當(dāng)事人更換不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明，增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。
不動產(chǎn)登記局局長王廣華說，新證問世后，舊證依舊有效，不受任何影響。
據(jù)介紹，目前全國已有30多個市(州)、70個縣(市、區(qū))完成了職責(zé)和機構(gòu)整合工作，基本具備了啟用新的登記簿和新版證書條件。
另據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報道，不動產(chǎn)登記實行的第一批城市是哈爾濱、長春、沈陽、大連、西安、濟(jì)南、青島、武漢、成都、南京、杭州、寧波、廈門、廣州和深圳等15個城市。也就是說，這些城市居民的“房產(chǎn)證”可換發(fā)成“不動產(chǎn)證”。
由于“不合法”
小產(chǎn)權(quán)房不予登記發(fā)證
小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。小產(chǎn)權(quán)房自誕生之日起就沒有過“正式身份”，相關(guān)部門多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。但即將實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。許多人開始疑問，這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房會“合法化”?一直處于“走鋼絲”的小產(chǎn)權(quán)房是否迎來轉(zhuǎn)機?
多位法律人士表示，根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說，不動產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因為小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因為要登記必須是合法的，小產(chǎn)權(quán)房不合法。
宮步坦說，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進(jìn)行明確。
全國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人
據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區(qū)縣。
據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995年-2010年全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
小產(chǎn)權(quán)房不能一拆了之
不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。
專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個非常龐大的市場，不能一拆了之。
“不動產(chǎn)登記制度就是要對全國的不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動產(chǎn)，制度無法繞開，登不登記必須明確。”中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說，《條例》的實施使得這一問題更加迫切，應(yīng)盡快出臺相關(guān)實施細(xì)則予以解決。
不動產(chǎn)登記對房價影響有限
盡管實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房價，但不可否認(rèn)其對房地產(chǎn)市場的客觀影響。借助不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，個人住房信息“家底”不清現(xiàn)狀有望得到改變。
事實上，缺乏準(zhǔn)確可查詢的信息，一直困擾我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)調(diào)控。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件。”
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場的主基調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。
盡管部分市場研究機構(gòu)預(yù)計，隨著不動產(chǎn)登記加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，可能會導(dǎo)致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對于整個房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生過大影響。
中國房地產(chǎn)協(xié)會名譽副會長朱中一認(rèn)為，不動產(chǎn)登記和個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長效調(diào)控機制最基礎(chǔ)內(nèi)容，但房價主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，不動產(chǎn)登記制度本身不會對房價產(chǎn)生太大影響。部分受訪專家認(rèn)為，條例實施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。
