第一難 范圍界定
既然要清理小產(chǎn)權(quán)房，就應(yīng)該清楚什么是小產(chǎn)權(quán)房。國土部門給出的定義是，小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅。
曾經(jīng)開發(fā)過小產(chǎn)權(quán)房的王先生對(duì)記者說：“現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的情況很復(fù)雜，光靠這個(gè)概念，還很難劃分出什么算小產(chǎn)權(quán)房。比如以號(hào)稱‘全國最大小產(chǎn)權(quán)房’通州張灣村太玉園(資料、團(tuán)購、論壇)為例。太玉園有100棟樓左右，被張采路分為東西兩個(gè)區(qū)：西區(qū)以村民自住的回遷房、疊拼、獨(dú)棟別墅為主;東區(qū)是近40棟主要賣給‘外來戶’的6層小板樓。如果按照國土部門的‘定義’，我理解東區(qū)的房子就應(yīng)該算小產(chǎn)權(quán)房，但據(jù)我所知，一些當(dāng)?shù)卮迕褚灿匈I東區(qū)房子的，這些村民買的算不算小產(chǎn)權(quán)房?這些村民中，有本村村民，也有外村村民，外村村民買的算不算小產(chǎn)權(quán)房?”
“再說西區(qū)，西區(qū)的部分房子最初是分給村民回遷的，我感覺不應(yīng)算小產(chǎn)權(quán)房，但這幾年來，有村民已經(jīng)把房子以商品房的價(jià)格賣給‘外來戶’了，這樣的房子算小產(chǎn)權(quán)房嗎?另外，如果年老的村民去世，子女繼承，子女是城鎮(zhèn)戶口，應(yīng)該怎么算?更重要的一點(diǎn)，西區(qū)有的房子是建在宅基地上的，有的是建在耕地上的，按國家規(guī)定，房子是不能建在耕地上的，這樣的房子算不算小產(chǎn)權(quán)房……”王先生說，他舉的僅僅是幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子，事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房的具體情況更復(fù)雜，如何界定對(duì)于政府部門來說比較難，工作量也比較大，這應(yīng)該是小產(chǎn)權(quán)房清理新政難產(chǎn)的一個(gè)重要原因。
第二難 法律確責(zé)
如果小產(chǎn)權(quán)房的概念、范圍確定了，那么該如何清理呢?這就需要有一個(gè)“清理”的法律依據(jù)。對(duì)此，曾經(jīng)專門研究過《土地法》的北京市京華律師事務(wù)所知名律師秦兵分析說，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房算不算“違法”實(shí)際上在法律界、政府各部門是有不同觀點(diǎn)的。
首先，在法律上，小產(chǎn)權(quán)房問題的背景是因?yàn)槲覈某青l(xiāng)二元體制，根據(jù)現(xiàn)行法律，集體土地只有先被征收為國有以后，才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，這表明了集體土地和國有土地在土地市場(chǎng)中的不同地位，對(duì)于這個(gè)地位不同是否合理，大家的認(rèn)識(shí)不同。
秦兵認(rèn)為，以前農(nóng)村集體土地上的房屋是不能買賣的，目前國土部正在進(jìn)行農(nóng)村集體土地的確權(quán)工作，理論上，確權(quán)之后就可以上市交易了。那么從某種意義上講，集體土地和國有土地在土地市場(chǎng)中的地位就平等了，隨之而來的，有可能我們的《土地法》及相關(guān)規(guī)定也要改。
從合理性上，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房是否違法，法律界、政府有關(guān)部門也有不同看法。有人認(rèn)為大中型城市商品房房?jī)r(jià)過高是小產(chǎn)權(quán)房形成并發(fā)展的一個(gè)重要原因，城市中低收入工薪階層在無法承受高房?jī)r(jià)情形下只好冒險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房。而有些人認(rèn)為，購買者明知小產(chǎn)權(quán)房不合法，但依然購買，往往是出于一種投機(jī)心理，這種投機(jī)心理是對(duì)政府政策的冒險(xiǎn)挑釁。這種“不同看法”讓政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)整治方案的出臺(tái)謹(jǐn)小慎微，變相給了小產(chǎn)權(quán)房“野蠻生長(zhǎng)”的機(jī)會(huì)。
第三難 過錯(cuò)處理
大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是這樣的開發(fā)模式：以“舊村改造”、“村鎮(zhèn)建設(shè)”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義，由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)開發(fā)，利用宅基地或其他集體建設(shè)用地、甚至占用耕地建造住宅，滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求后，將其余部分進(jìn)行銷售，所獲收益歸集體所有，向全體村民分紅，并由村委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理，安置村民就業(yè)等。
“在這個(gè)開發(fā)鏈條中，染指的各方幾乎都是受益者。首先，由于不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者村子或者鎮(zhèn)里可獲超額利益;其次，合作開發(fā)商也可按比例分成，收益一般也會(huì)超過商品房開發(fā)所得的收益;第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意;第四，購房者購買到了遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜于大產(chǎn)權(quán)的房子。村、鎮(zhèn)、開發(fā)商，甚至是村民、購房者形成了一個(gè)強(qiáng)大的利益共同體。”王先生分析。
“存在過錯(cuò)的不只是買房人、開發(fā)商、村集體，還包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，甚至更高一級(jí)政府。如果沒有各區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)或默許，村集體、開發(fā)商不敢冒那么大風(fēng)險(xiǎn)去違法開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。”王先生總結(jié)道。在他看來，多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是開發(fā)商、村集體與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府“合謀”的產(chǎn)物。現(xiàn)在，政府舉起鞭子，不能精準(zhǔn)地打在某一個(gè)人身上，也是政府出臺(tái)清理方案難產(chǎn)的原因之一。
