根據《合同法》第五十二條的規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。根據《土地管理法》第四條的規定，國家實行土地用途管制制度;國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途;使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。而建設、銷售小產權房正是違背土地利用總體規劃、擅自改變土地用途而違法建設的典型，嚴重擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害國家利益及社會公共利益，買賣合同一般應屬無效。
海南省高級人民法院于2011年下發的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》中規定“城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔”;山東省高級人民法院于2011年11月30日下發的《全省民事審判工作會議紀要》中也明確“對于因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡”;北京市高級人民法院民一庭針對小產權房的買賣問題，專門于2013年12月23日下發了《關于對涉及“小產權”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經受理的相關案件，應當高度重視，妥善處理，在相關法律政策尚未出臺前，不應以判決方式認定小產權房屋買賣合同有效。
小產權房買賣合同被認定無效之后該如何處理存分歧
根據《合同法》第五十八條的規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，出賣人返還房款及賠償相應的裝修添附損失，買房人騰退房屋，應無爭議。但對于出賣人是否應當賠償買受人信賴利益損失以及如何確定期待利益損失數額，在司法實踐中爭議很大，主要存在以下兩種觀點：
一種觀點認為，應當參照農村宅基地上的房屋買賣無效之后的處理原則，出賣人賠償買受人必要的信賴利益損失。
理由如下：關于農村宅基地上的房屋買賣被確認無效之后的賠償問題，2004年12月15日北京市高級人民法院下發了《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》，明確要綜合權衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失。2006年9月14日，北京市高級人民法院下發了《關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任;在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區位補償價格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定;如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區位補償價格。審判實踐中，法院也基本上按照上述指導原則確定出賣人的賠償數額，出賣人返還原房款，支付房屋重置成新價與原房款的差額及裝修添附殘值，并支付宅基地區位補償價的60%至80%，具體比例由法院根據不同案件中買賣雙方的過錯程度酌定。
由于買賣小產權房和農村宅基地上的房屋，均系違反了《土地管理法》及相關土地政策的強制規定，故合同無效之后的處理原則也應當保持一致，出賣人均應當給予買受人必要的賠償，避免買賣雙方的利益嚴重失衡，尤其是在土地持續增值以及因土地征收、房屋拆遷將獲得巨大經濟利益的大背景下，給予買受人相應的增值利益尤為必要。
另一種觀點認為，出賣人僅需返還買受人房款并支付相應的裝修添附殘值，不應當再賠償任何所謂的信賴利益損失或增值損失。
理由如下：從法律的角度分析，買受人不得因自身的違法購買行為而獲利，合同無效之后應恢復原狀、相互返還，房屋及土地的增值部分屬于其自身的自然增值，應歸原權利人即出賣人所有，與買受人無關。
從國家對小產權房的政策來看，國土資源部和住房和城鄉建設部多次下發通知，重申農村集體土地不得用于經營性房地產開發，城鎮居民不得購買小產權房，對在建、在售的小產權房堅決叫停，嚴肅查處;對違規為小產權房項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的人員，要嚴肅處理。全國各地也正在開展小產權房的密集查處工作，媒體也在大量報道。而現實是不法開發商在巨大的非法利益面前，仍在頂風建設、銷售小產權房，而消費者也不顧國家政策及媒體報道，鋌而走險，仍在購買小產權房。在目前的大背景下，法院的判決更要注意法律效果、社會效果與國家政策相一致。若法院判決不給買受人增值補償并結合媒體的正面報道，則更能對潛在的購買人產生震懾作用，有利于打擊小產權房的非法交易市場，遏制小產權房的買賣，與國家政策相呼應。
可視情況適當補償房屋升值差價
筆者認為，上述兩種觀點從不同角度出發，闡述了給與買受人賠償或不給與賠償的具體理由，均有其合理性，但也存在一定的局限性。
法律的基本原則是公平正義，損失填平原則。此類案件大多因出賣人違反誠實信用原則而主張買賣合同無效，若不給與買受人一定的經濟補償，將顯失公平，尤其是在土地持續增值以及因土地征收、房屋拆遷將獲得巨大經濟利益的現實情況下。另外，若不給與買受人一定的經濟補償，也必然會掀起出賣人主張合同無效并騰退房屋的訴訟風暴，在買受人得不到任何經濟補償的情況下加劇矛盾沖突，不利于社會穩定，故筆者認為給與買受人一定的經濟補償是必要的，但不應參照農村宅基地上的房屋買賣無效之后的處理原則賠償買受人信賴利益損失。畢竟小產權房買賣與農村宅基地上的房屋買賣存在很大區別：首先，小產權房大多數都是違法建設的，即買賣標的本身存在違法性，嚴格意義上屬于違法建筑。而農村宅基地上的房屋本身是合法的，只是法律法規限制交易;其次，違法的小產權房大多建設在非用于房地產開發的集體建設用地上，有的甚至非法占用農用地、耕地等，嚴重違反國家的土地法律法規及用途管制制度;再次，審判實踐中，法院委托的評估機構對農村宅基地上的房屋可以進行價值評估，包括房屋重置成新價和宅基地區位補償價。而對于小產權房，評估機構只能對房屋的重置成新價作出評估，而對土地價格無法作出評估，因為土地本身的性質并非宅基地，也沒有其他合法的評估依據。因此，在審判實踐中，對于買受人的經濟補償也無法參照農村宅基地上的房屋評估程序確定賠償數額。
筆者認為，關于補償數額的確定，雖然國家禁止小產權房交易，但畢竟小產權房的實際交易價格是存在的，可以征詢數家房地產中介機構，了解類似小產權房的實際交易價格與買受人原購買價格之間的差額，并考慮雙方的過錯程度酌定補償數額。
