1.什么是小產(chǎn)權(quán)房
從真正的意義上來(lái)說，小產(chǎn)權(quán)房只是一個(gè)泛指和俗稱，并沒有在法律形成正式的稱謂，它主要是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而不是由國(guó)家直接頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，從法律意義上來(lái)說，它并不構(gòu)成真正的產(chǎn)權(quán)。
在現(xiàn)今國(guó)內(nèi)通常是指那些由村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的的建在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
2.小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因：低價(jià)+低價(jià)+低價(jià)
第一種是建在集體建設(shè)用地上的房屋，一般這類房屋是屬于該集體所有，除該集體內(nèi)部人員外，任何人都不能購(gòu)買。
第二種是建設(shè)在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。
與我們平時(shí)所接觸的商品房最大的區(qū)別是，小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發(fā)商在里面攪動(dòng)，所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要比普通的商品房低很多，局部地區(qū)甚至只需要商品房的1/5，也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，致使大量的城鎮(zhèn)居民頂著巨大風(fēng)險(xiǎn)，暗地里購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。
3.小產(chǎn)權(quán)房是否違法
因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并不能獲得國(guó)家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，于是很多人就以為購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，其實(shí)這個(gè)說法并不正確：
根據(jù)國(guó)家法律，只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑，我國(guó)法律允許在鄉(xiāng)村集體土地上進(jìn)行住宅的建設(shè)。
因此并不是說小產(chǎn)權(quán)房就是非法的，只是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房有許多的限制性，而現(xiàn)在有部分小產(chǎn)權(quán)房在銷售上和法律相沖突而已，根據(jù)我國(guó)法律，鄉(xiāng)村集體所有土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村宅基地。
4.小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
通過上面的描述我們知道：鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉(zhuǎn)讓或出售。
正是基于小產(chǎn)權(quán)房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是時(shí)，會(huì)承擔(dān)有很大的風(fēng)險(xiǎn)：
第一、由于小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房的法律性質(zhì)，所以法律中對(duì)商品房的規(guī)定是無(wú)法運(yùn)用在小產(chǎn)權(quán)房的，所簽訂的購(gòu)房合同也是不受法律保護(hù)的，一旦購(gòu)房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭(zhēng)，購(gòu)房人也無(wú)法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產(chǎn)權(quán)房放的質(zhì)量也相對(duì)的無(wú)法得到保障。
第二、一旦購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合約和交付款項(xiàng)后，如果上級(jí)部門要對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整改、拆除的話，那么購(gòu)房人就會(huì)陷入既已交錢有無(wú)法得到房屋的境地。同時(shí)由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者也無(wú)法得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。
第三、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實(shí)無(wú)法得到銀行貸款的支持，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個(gè)項(xiàng)目就可能成為了爛尾工程，這對(duì)購(gòu)房者是一個(gè)極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質(zhì)，房屋本身的質(zhì)量也無(wú)法得到保障。
第四、小產(chǎn)權(quán)房對(duì)房屋升值有很大影響，是不能用于房產(chǎn)投資的。現(xiàn)在很多人買房是為了升值，進(jìn)行房產(chǎn)投資，可是小產(chǎn)權(quán)房由于無(wú)法得到法律的認(rèn)可跟保護(hù)，無(wú)法辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以就算購(gòu)買后也不能轉(zhuǎn)讓過戶。
最后小編提醒，在無(wú)法確認(rèn)自己能承擔(dān)那樣的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，千萬(wàn)不要輕易購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權(quán)房，那么你最好將戶口轉(zhuǎn)到該小產(chǎn)權(quán)房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。
