在房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，“小產(chǎn)權(quán)”房子能否轉(zhuǎn)正一直是公眾的熱議話題。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家一直都堅(jiān)持著高壓的政策，但是即使在這樣的夾縫中，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的熱情依舊不減。一邊是高壓，一邊是追捧，怎樣才能實(shí)現(xiàn)最終的平衡成為目前“小產(chǎn)權(quán)”房的最關(guān)鍵問(wèn)題。
小產(chǎn)權(quán)房的分類(lèi)：
第一類(lèi)：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。
第二類(lèi)：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
第三類(lèi)：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱(chēng)“軍產(chǎn)房”。
不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房可謂我國(guó)開(kāi)啟城鎮(zhèn)化以來(lái)留下的頑疾之一，盡管有關(guān)部門(mén)反復(fù)重申不得違法開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、不得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、不得對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以確權(quán)登記，但始終沒(méi)有能阻止許多人選擇小產(chǎn)權(quán)房。至少目前看來(lái)，幾乎所有違規(guī)者都處于獲益的狀態(tài)，這樣就直接造成小產(chǎn)權(quán)房清理中遭遇重重阻力。
縱觀當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議雙方，呼吁小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的主要有三大人群：其一是擁有小產(chǎn)權(quán)房者，他們中既包括原始持有者，也包括中途持有者，其中也不乏一些投機(jī)客，他們可能在很早之前就掌控了一批小產(chǎn)權(quán)房;其二是準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)普通商品房的消費(fèi)者，他們未必會(huì)購(gòu)買(mǎi)那些小產(chǎn)權(quán)房，但他們相信小產(chǎn)權(quán)房入市，住宅供應(yīng)量增大就會(huì)導(dǎo)致普通商品房?jī)r(jià)格下降;其三是一部分學(xué)者，他們不一定具有直接的利益關(guān)系，但是主張放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房，它既有利于房?jī)r(jià)回歸，也有利于農(nóng)民增收。
據(jù)了解，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存曾在微博中表示：“小產(chǎn)權(quán)房于經(jīng)適房類(lèi)似，均對(duì)土地出讓金無(wú)貢獻(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房扶正也是在情理之中，而逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。
顯然，“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化可以解決一些問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房子的群眾大多都是為其低廉的價(jià)格而購(gòu)買(mǎi)，往往其收入很多已處于被保障的條件內(nèi)，還有些是在保障房建好前就已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的。如果這部分小產(chǎn)權(quán)房可以被納入保障房系統(tǒng)，也是合法了這些購(gòu)房者的利益，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)也避免了資源浪費(fèi)。
但是值得一提的是，即使未來(lái)有可能把部分“小產(chǎn)權(quán)”房劃分為保障房體系，也一定要區(qū)別對(duì)待。“小產(chǎn)權(quán)”合法化不代表未來(lái)就可以無(wú)所顧忌的去建“小產(chǎn)權(quán)” 房。針對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”處理問(wèn)題上郭松濤也表示，“小產(chǎn)權(quán)房”是特殊時(shí)期出現(xiàn)的特殊“社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”，應(yīng)新老劃段，確定一個(gè)時(shí)段，對(duì)原開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”可在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村辦理預(yù)登記。而對(duì)占用耕地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，要堅(jiān)決予以取締。
當(dāng)然，解決“小產(chǎn)權(quán)”的這個(gè)過(guò)程還需要機(jī)制的創(chuàng)新，比如設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利待定狀態(tài)，用限制轉(zhuǎn)讓交易、政府優(yōu)先贖買(mǎi)、利益增值共享等方式，既避免小產(chǎn)權(quán)房入市沖擊商品房市場(chǎng)，也能讓一部分農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化收益，同時(shí)也能保持政府政策的穩(wěn)定性。
