小產權房問題研究(四)
總之，無論采取何種方式或手段處理小產權房，應盡可能做到公平、公正，照顧各方利益。
四、現有小產權房處理
小產權房是目前房地產市場上的一個怪胎，政府應本著公平、公正，照顧各方利益的原則，妥善處理小產權房。筆者建議，應根據不同情況分別作如下處理：
(一)謹慎拆除部分小產權房
對于非法占用基本農田保護耕地等情形，開發建設小產權房，后果嚴重的，可以強制拆除，以維護法律的嚴肅性，以儆效尤。作者認為，下列樓房可以考慮予以強制拆除： (1)非法占用大量基本農田保護耕地，開發建設別墅，后果極其嚴重;
(2)危害國防安全;
(3)違反防洪、防汛等法律、行政法規禁止性規定，危害社會公共利益的。如，在河道內開發建設樓房、別墅等;
(4)違反文物、名勝古跡保護的法律、行政法規，非法開發建設樓房、別墅等。
但拆除的處理方式必須慎之又慎，特別是對于所建樓房已基本出售給購房者，如必須拆除，必須事先做好拆除后的各方工作，不能僅僅一拆了之，以避免因拆除而引發更多的糾紛和社會不安定因素。
(二)補辦手續，核發不同的產權證
對于絕大多數已建成的小產權房，特別是已經出售給購房者，可以由法定的政府機關補發產權證，使小產權房合法化。但為區別于合法開發的商品房產權證，可根據不同情況，分別處理，核發不同的產權證。
核發產權證依法應補繳相關稅金以及土地出讓金。但如何補繳?這是解決小產權房最為關鍵、也是最困難的問題。筆者認為，我們應分清稅金和土地出讓金。對于開發企業依法應當繳納的各項稅金，如，企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅等等，負有納稅義務的納稅人，必須依法足額繳納，違法嚴重者依法給與懲處。
對于土地出讓金等費用，筆者認為，(1)原則上不由村或鄉鎮政府補繳該部分費金不妥當。理由是，首先，如果要求村或鄉鎮政府補繳，操作難度很大。小產權房一般并非由村委會或鄉鎮政府獨資出資建設，往往是與開發商聯合開發建設，按比例分成。如果強制村委會或鄉鎮政府繳納土地出讓金及相關費金，顯然是一筆不小的資金。因此，村委會或鄉鎮政府獲得的利益可能全部上繳國家，他們對此必將極大的抵觸，不便于執行;其次，要求村或鄉鎮政府補繳土地出讓金，村集體和農民的利益沒有得到較好的保護，甚至受到了損害。一旦強制補繳土地出讓金，導致村民錢地兩空，勢必失去生存能力;最后，集體在自己所有的土地上開發建設樓房出售，還要向國家繳納土地出讓金，有悖于法理和情理。而且，某些樓房是由當地村集體成員與集體之外的購房者混合購買居住。基于上述理由，土地出讓金不宜由村或鄉集體繳納。(2)如果要求開放商繳納，似乎也不現實。如此這樣，將引發開發商與村委會或鄉、鎮政府之間不必要的糾紛。另外，個別開發商在將樓盤出售完畢后，或許已經解散，“人去樓空”，或者資金、財產全無，給執法工作帶來很大的難度。因此，對于房地產開發公司而言，主要是要求其補繳各項稅金，依法給與相應的處罰，追究相應的法律責任。
筆者認為，最好的處理方式可以分以下兩種情況處理：
1、核發經濟使用房產權證書或限價房產權證書
經過核實，符合經濟適用房購房條件的購房者，發證機關直接核發經濟適用房房屋所有權證書。符合限價房購房條件者，核發限價房所有權證書。對于該兩種情況，購房條件、購房者未來轉讓時的轉讓條件等可適用經濟適用房或限價房的相關規定。
2、核發特別房屋所有權證
對于不符合經濟適用房或限價房的購房者，或不愿意補繳土地出讓金的，核發特別房屋所有權證。持有該類房產證的購房者可以自己居住和繼承。但是，房屋所有人未來再出售時，因受讓人不同而區別對待。
